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花大錢買新房卻不能住 問題就出在你漏看這項

2021-12-26     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】對一般購屋民眾而言,買房子最看重的莫過於價格、環境跟生活機能是否便利,卻忘了「土地使用分區」的重要性,假如民眾沒看清楚自以為撿便宜買到了住宅用地,實際上卻是在「商業區」、「工業區」的土地,除了有可能會陷入非法二工、銀行無法貸款等窘境之外,也有可能會有未來轉手不易的問題,因此入手前務必要掌握「查問看」3個原則。

|住1對商業使用限制最嚴苛 住4最寬鬆

台灣地狹人稠,精華都會區更是寸土寸金,為了使土地可以發揮最大功用,各地方政府在進行都市計畫時,必須審慎評估規劃,且視實際情況將轄內每一塊土地分門別類,規劃「土地使用分區」。「土地使用分區」共分為11種,包括「住宅區」、「商業區」、「工業區」、「行政區」、「文教區」、「倉庫區」、「風景區」、「農業區」、「保護區」、「行水區」、「保存區」、「特定專用區」。

就算都是「住宅區」,其實被賦予的任務也不盡相同。舉例來說,在台北市的住宅區分為9種,每一種住宅區都有著不同的容積率跟建蔽率的限制。因為考量交通、區域需求、地質環境等,如果每塊土地上蓋的建築、容納的人數都不加以限制,那對於區域或是土地本身都會有安全性跟舒適性的危害。在經過精密的計算後,地方政府會去分配每個分區的容積率、建蔽率,作為一種調控手段。

以全區域皆為都市計畫土地的台北市為例,土地使用分區管制將「住宅區」大致分為住一、住二、住二之一、住二之二、住三、住三之一、住三之二、住四、住四之一,可容許的商業密度依序遞增,也就是說,住一對商業使用的限制最嚴苛,住四最寬鬆;商業區的使用限制也依排序逐次放寬,排序越後面的,可登記的行業別越多。

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圖/各種土地使用分區都有其規定的建蔽率與容積率。

|建蔽率&容積率 算出最大使用面積及樓層

此外,不同土地使用分區,建蔽率以及容積率各有不同的規定,比如說,北市的住一容積率60%、建蔽率30%;住二容積率120%、建蔽率35%;住三容積率225%、建蔽率45%;住四容積率300%、建蔽率45%。

而想要知道一棟建築物最大可以建築的最大平面面積,就必須以基地面積 × 建蔽率;若想知道建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例,則必須以地坪x容積率

若以北市住一1000坪土地為例

則最大建築平面:1000 × 30 % =300坪
剩下的700坪則為法定空地,可作為其他戶外設施像是花園、停車場等。
則可興建的「計入容積樓地板面積」為:1000坪×60%=600坪,也就是此棟建築物各戶室內面積之總和(可登記為主建築物面積)最大只能到600坪。

若想知道該地區樓層最高可蓋多高,則可透過容積率/建蔽率的方式去計算,以住一來說,60%/30%=2層樓,但如果將建蔽率改為5%,則60%/5%=則約為12層樓高度

| 「事務所宅」二工後果屋主負責

民眾常常聽到有不少住宅是違反土地使用分區規則的。禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示,台灣人習慣住商混合使用,政府對商業地的土地使用分區有較大的彈性空間,因此在《都市計畫法》裡規範,政部分一般商業區可有一定比例的住宅,也就誕生了所謂的「住商混合大樓」。但有些違法住宅卻是無視土地分區規定的,目前市面上最常看到的「非典型住宅」,莫過於「事務所宅」、「娛樂商業區宅」以及「工業宅」這3個例子。

首先,台灣房屋新莊幸福店店長林志泓表示,「事務所宅」多落坐於商業用地上,可能一棟大樓低樓層是賣場,樓上產品原先為一般事務所、辦公室用途,但由於商業用地的容積率比一般住宅用地高,加上通常位於市中心,因此容易被當作住宅使用,價格約為一般住宅的8~9折,像新莊副都心重劃區因為40%土地為商業區,因此較多這種類型的住宅。

不過,林志泓表示,民眾要注意,這種住宅在規劃上由於不會設置瓦斯管線且多採毛胚交屋若民眾買來要改為住家使用,就得自行隔間、蓋廁所、夾層,或對公設空間等二次施工,就會違反《都市計劃法》,改造後果自負,一旦面臨檢舉將可能面臨政府連續開罰6~30萬元直到改善為止,若未改善甚至有被拆除風險。

|工業宅土地取得成本低廉 相對便宜

再來則是像大直大彎北段建案的狀況,該地的土地使用分區為「商業、娛樂專用區」不可做為住宅使用,但卻有不少建商將此地規劃成豪宅區,就目前現況來看,雖然北市府有打算依法對大彎北段的違規住宅開罰,但在當地居民、議員的強烈反彈下,改為祭出「特赦令」,並有條件讓大彎北段的商業宅就地合法。

而「工業宅」則多半以乙種工業土地為主,民眾可依法規劃輕工業廠房,但卻有不少民眾拿來當住宅使用,而且因為周遭都是廠房,整體居住品質恐怕會比較差。

由於這類住宅土地取得成本較低廉,因此房價通常會比周圍一般住宅區便宜2~3成,也成為民眾購買的最大誘因,但如果離市區不算太遠,房屋本身建築品質與一般住宅也沒有多大差異,想撿便宜的民眾便會覺得物超所值,進而購屋。

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圖/大直大彎北段依照都市計畫為商業區及娛樂區,卻被拿來當住宅使用。

|有自住事實 仍可適用自用住宅稅率

在稅率方面,依財政部規定,若有自住事實,房屋稅和地價稅還是可以適用自用住宅稅率,只是民眾得自行向稅捐機關申請才能享有;水費部分,由於是以住戶申請的口徑大小來看,不分住宅或營業使用因此不會有太大差異;電費則要看登記的為住宅用電還是營業用電,假如民眾使用執照登記為工業廠房,就會被視為工業用電,則就無法比照一般住宅,在電費的負擔就會比較大。

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圖/不同的土地使用分區,其建蔽率與容積率各有不同規定。

|代銷及建商有無充分告知很重要

事實上,「非典型住宅」本身並不違法,不管是以廠房或廠辦的名義申請興建的工業住宅,或是以一般事務所、一般零售業等名義申請建照興建的商業宅,其房子本身是合法的。會導致糾紛的原因,主要在於銷售時,代銷及建商沒有充分的告知相關權利義務,很有可能使用分區標示不夠清楚,誤導民眾買的是住宅區,假如假如民眾發現建商或代銷廣告不實,可向政府檢舉,業者也會因此遭公平會及消保官依照《公平交易法》或《消費者保護法》裁罰。

因此,民眾將來若要入手工業區、商業區附近的房子,若要避免買錯住宅類別,林志泓指出,務必要掌握「查問看」3個原則,「查」就是詳細查閱相關房屋、土地資料,例如土地使用分區及建築物使用執照;「問」則是針對建物使用執照內容,或銷售人員提供的資訊,有任何疑問,可以向都發局、建管處等主管機關詢問求證,或是查閱二類謄本,從標示部就可確認土地分區為何,或是透過「全國土地使用分區資料查詢系統」快速查到自己家的分區;「看」則是詳細閱讀,以及比對房屋宣傳銷售文案,是否與建物及土地使用相關證明文件相符。

假如民眾近期想要看房、找房,「591新建案」各個建案頁面中,皆有詳細記載該案位於哪個使用分區,供民眾做功課參考,了解最真實的建案資訊。

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圖/民眾買房前應看清楚土地使用分區。

TIPS:

一般來說,這種非典型住宅大多數只有在建商購買整批貸款時才能貸到8成,假如民眾是日後經多次轉手後取得的單一戶別,可能就相對貸得到理想成數,但最終貸款成數還是要看銀行的鑑價等級,以及申貸者個人本身的信用條件而定。

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