買房登記家人名下 小心得不償失

【黃鈺倫/採訪報導】一般來說買房時房屋所有權人通常為貸款人，不過夫妻間買房，不少人會為了安太座，將房屋登記在太太名下，此時若是先生工作收入條件較好的話，就會由先生擔任貸款人，辦理房貸時還會給予較優惠的利率，並提高房貸可貸成數。此種房屋所有權人要與借款人不同的狀況其實很常見，除了夫妻之間外，也有可能發生在父母與子女之間，不過這種看似平凡且常見的狀況，背後付出的成本恐怕更大，小心反而得不償失。

圖/夫妻間買房時，不少人會將房屋登記在太太名下。

｜夫妻買房登記另一半 離婚難分配

一般來說買房時常見房屋所有權人即為貸款人，不過夫妻間買房時，不少人會將房屋登記在太太名下，但倘若太太為家庭主婦，此時就只能由先生申辦房屋貸款，這種看似平凡且常見的狀況，其實也隱藏很大的後患。首先，除了銀行也會要求房屋所有權人(太太)也要同時擔任保證人，降低風險外，若是日後不幸離婚，雙方就很容易產生爭議。

由於將房屋登記在太太名下，很難舉證到底為贈與還是借名登記，並且目前多數法院並不會把夫妻間的財產視為借名登記，只會列入雙方的婚後財產，因此先生還是可以請求雙方婚後剩餘財產差額的一半，但得注意的是，若房屋被視為贈與，即便離婚也無法分配!因此為了避免日後撕破臉，郭彥廷地政士事務所地政士郭彥廷指出，建議買房時可以先跟另一半簽訂協議書，並保存實際支付貸款的金流，證明房屋並非贈與，或是一開始就採用共同登記的方式，較有保障。

｜房屋登記子女名下應先簽協議書

另一種狀況即為父母幫子女置產，透過房產登記在子女名下達到資產配置或是分散風險的效果。不過得注意的是必須為年齡超過20歲(現已下修至18歲，預計2023年實施)的成年子女，若是登記給未成年子女，由於未成年子女未具備還款能力，因此國稅局會查核金流，視同贈與，進而產生贈與稅的問題。

對此，禾禮地政士事務所黃景揚地政士表示，父母買房登記給子女，就屬於借名登記關係，建議事先簽訂協議書，確保雙方權益。此外，一般來說，若想將房屋登記在子女名下，只要子女有穩定的收入來源，就會提高銀行貸款意願，因此最好的做法就是直接贈與子女頭期款，並且不超過每人每年244萬元的免稅額，再由子女自行申辦房貸，父母擔任保證人，增加貸款成數。

圖/父母幫子女置產，若是登記給20歲以下的未成年子女，視同贈與。

｜長輩名義購置退休宅得留意遺產稅

最後一種狀況即是父母已退休，需要購置退休宅，由於此時買房銀行未必願意貸款，因此多為子女當借款人，然而不少長輩為了避免子女買完房後翻臉不認人，傾向將房產登記在自己名下。對此，郭彥廷地政士就提醒，此種作法不僅會影響子女首購資格外，日後長輩過世時，子女恐怕還得繳交遺產稅以及過戶的費用，較不划算。

建議的做法就是直接登記在子女名下，不過雙方事先可以簽定協議書，表明子女須供養父母到老，否則自備款就須返還給父母，最後將合約書進行公證，對雙方比較有保障。或是資產充足的長輩，可以透過請子女作為保證人或是直接成為銀行VIP客戶，銀行也會進行核貸，未必要請子女申貸。

Tips:

一般人會認為房屋所有權人就必須為貸款人，不過事實上借款人跟所有權人並沒有限制，兄弟姊妹甚至朋友之間都可以，但黃景揚地政士也提醒，部分審核資格較嚴謹的銀行會有所要求，包括雙方關係必須為配偶、直系親屬，並且年齡得在20歲以上，不超過65歲等限制，因此申貸前不妨先問問欲承做銀行是否有限制。