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升息勢在必行 房貸族3大重點一定要知道

2022-02-19     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】美國聯準會有望在3月升息,央行總裁楊金龍日前也鬆口示警,央行將在適當時機升息。對此,專家認為,升息是一定的,而且鐵定會往上緩步調升,想買房的族群有3大重點要注意,首先,借款人需支付的利息與經濟負擔也會增加,升一碼1年就會多1.4萬支出,因此財務規劃千萬不能太緊繃,再來,申貸銀行應找薪轉戶或有信用往來的銀行,而且盡量不要使用寬限期,並且把握「33原則」,千萬不要以押身家方式買房,以免影響生活品質。

│升一碼 1年多1.4萬支出

自2020年爆發COVID-19疫情後,央行為了穩住市場信心、幫助企業度過難關,宣布降息1碼,但近期受經濟成長率突破6%、海外資金回流、美國聯準會將升息影響,央行2022年升息勢在必行,整體金融利率走揚,而大多數的房貸方案會採浮動利率,因此只要央行升息,房貸利率也會連帶向上,申貸人每月本息攤還金將隨之增加。

上海商業銀行專員表示,以一碼為0.25%,兩碼為0.5%來看,若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分30年期

若以單一利率1.33%試算,平均每月本息平均攤還金額為3萬3702元

假如房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%,則每期房貸金額將增至3萬4897元,每月多了1195元,一年就增加了近1.4萬的支出

假如房貸利率跟著升2碼、變為1.83%,則每期房貸金額將增至3萬6118元,每月多了2416元,一年就增加近2.9萬的支出

另外,有些民眾可能害怕利率升上去後很難回頭,而想將房貸合約採取固定利率計息,對此,銀行專員指出,由於目前仍屬低利時代,所以固定式利率幾乎沒什麼銀行有在承辦,也甚少客戶喜歡這樣計息,雖然固定利率可避免央行升息風險,但無法適時反映市場利率,對於民眾而言並不划算,此外,銀行專員也認為,就算今年有升息,應該也只會漲個半碼到1碼的區間,並且緩步上升,民眾採取機動式利率申貸房貸,也會比申請固定式利率划算。

│重點一、申貸找薪轉戶 利率更優惠

雖然房價迅速攀高,但有些民眾還是有購屋、換屋的剛性需求,而不動產長期被視為抗通膨標的,假如民眾非要趁此時買房,銀行專員建議,民眾挑選銀行承做房貸時,可找薪轉戶、信用卡配合的銀行,在申貸至少前一年要有正常與銀行往來紀錄,可以先鎖定某一家銀行,透過申辦信用卡、儲蓄型保單、信貸或車貸等,每期正常繳納貸款,累積往來紀錄,與銀行培養交情。

此外,若為軍公教或高資產族群,若信用紀錄良好,通常銀行給予的利率空間可更優惠。以台銀「築巢優利貸」貸款年利率1.31%,除免收開辦手續費、免收信用查詢費、免收提前清償違約金等優惠條件外,並為協助無自用住宅公教員工購屋築巢,特別「不限區域」經評估後最高可貸8.5成,大幅降低購屋自備款成數,並可搭配寬限期最長5年。

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圖/首購族想申貸,平常就要跟銀行保持固定往來紀錄。

│重點二、少用寬限期 避免日後壓力山大

然而,針對先繳利息緩繳本金的寬限期,天時地利不動產顧問公司總經理以及消基會房屋委員會召集人張欣民坦言,寬限期屬先甘後苦,雖然現在繳的少,但等到3~5年的寬限期一結束,之後本金再加上去後,隨著利率上升時,利息金額加上原本的本金,整體每月要繳的房貸金額就會很嚇人,而且政府近期也祭出多項房市管控措施,包括調降部分族群的貸款成數、取消寬限期,就可以看得出來即使利率上升,政府打炒房動作並不會因此迅速鬆綁,畢竟利息並非決定房市走向的單一因素,持有成本低、資金水位寬鬆、原物料大漲、營建成本飆高等都是支撐房價居高不墜的原因。

│重點三、揹房貸務必把握「33原則」

張欣民也建議,為了避免升息效應使自己銀彈不足,首購族想買房,在自備款的部分就得要多準備一些,使貸款金額少一點,而後續還款準備金要精算,建議如行有餘力可以多還本金,降低負擔,並且在購屋前妥善規劃財務,遵守自備款3成,每月房貸不超過家庭月收入3成的「33原則」,且要注意負債比,像是房貸與其他信貸、車貸等,才不會有無法負擔繳納的風險性。

立亥國際總經理洪立洲也指出,民眾購屋務必要衡量自身財務狀況並預留空間,財務不能抓到很緊繃,畢竟現在仍處於防疫階段,疫情下變數多,個人工作穩定很重要,若不幸被減薪裁員,房貸就很容易成為壓垮生活的壓力,千萬不可以押身家方式買房,以免影響生活品質,量入為出還是上策。

而再論動用寬限期或拉長貸款年限,都是溫水煮青蛙,除非民眾有把握薪資或資產能在數年有所增值,又或是對於短期投資非常有獲利把握,否則均得謹慎,如果真的超過負擔能力,也可以先暫緩買房這件事。

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圖/民眾購屋前妥善規劃財務,遵守「33原則」,且要注意其他信貸、車貸等負債比,避免無法負擔繳納的風險性。

TIPS:

有些人為了省利息錢,而選擇本金平均攤還,但張欣民坦言,本金攤還前期月繳金額會比較高,負擔較大,適合比較沒有還款壓力的高收入族群,他建議,平時較少理財以及一到月底就成為月光族的人還是選擇本息攤還,將本息一起平均在貸款期間償還,雖然總支出利息會比較多,但每期償還的本利和都一樣,比較方便理財。

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