爸媽想送房怎麼做最好 專家教一招節稅

圖/若贈與取得的房子屬二等親屬買賣，可使用贈與免稅額的244萬元作為免除債務。示意圖

房價高漲，現在年輕人買房多要依賴長輩資助，而有些民眾也會採取贈與不動產的方式，但沒想到這樣做反讓荷包大失血，尤其是房地合一稅上路後，因贈與的取得成本是以公告現值計價，買賣則以市價，兩者取得成本不同，若是採取贈與方式的案件未來要轉手，會產生高額房地合一稅收，不過，資深地政士表示，若屬「親屬買賣」，在銀行貸款部分，可使用贈與免稅額的244萬元可作為免除債務，等於少準備了一大筆自備款。

｜公告現值與市價落差太大

根據《自由時報》報導，正業地政聯合事務所所長鄭文在表示，不少客戶會問要使用「贈與」還是「買賣」好？他認為，這悠關未來出售時的取得成本，尤其是2016年以後，取得成本不同，房地合一稅稅額相差很大，所以事前的規劃，更顯重要。

鄭文在表示，因為房地產的公告現值和市價的落差很大，以1000萬元的市價，公告現值可能只有300萬元，如果以贈與取得，就房地合一稅的取得成本和以市價1000萬元取得，會有近700萬元的落差，如果以持有房地產超過5年出售，以房地合一稅20%計算，應納房地合一稅有140萬元的落差，建議民眾謹慎規劃。

｜仍要準備好自備款 承買人要有還款能力

另外，依照《遺產及贈與稅法》第5條規定，二親等的買賣一定要有付款證明，才能免除贈與稅。鄭文在說，以目前市價1000萬元房價計算，通常是自備款200萬元，銀行貸款800萬元。在二親等的買賣上，除了自備款＋銀行貸款，還可以多一筆244萬元的贈與免稅額，也就是市場上1000萬元的房價，可以用244萬元的贈與免稅額，再加上200萬元自備款，以及銀行貸款556萬元，合計1000萬元為買賣成交價。也可以免除債務244萬元，銀行貸款756萬元，合計也是1000萬元為買賣價。

不要，鄭文在提醒，要注意，該200萬元必須確定為自有資金，至於銀行貸款部分，承買人要有申報所得稅，要有繳納每月房貸利息的償還能力，才不會被國稅局否准而課徵贈與稅，因此銀行貸款越低，國稅局核准的機率越高，更有助於節稅規劃。