央行第五波打炒房 房貸、租金首當其衝

圖/央行第五波打炒房，恐衝擊房貸，造成租金上揚，使民眾購買力下降。

房價漲不停，近期央行宣示不排除第五波打炒房，其中就包括「限縮房貸期限」、「六都及熱區貸款成數」、「第二戶貸款成數」三重拳，再度引起市場轟動。其中有關限縮房貸期限一項，銀行主管直言，未來30、40年的房貸審查將趨嚴，恐拉高房貸族每月支出；房仲也指出，央行新政策破壞力恐在升息之上，不僅讓置產族踩煞車，首購族也可能會因房貸支出沉重進而縮手，但現金滿滿的有錢人仍然沒差，購屋市場較更M型化。

｜房價高漲 長年期房貸成市場主流

自上週四(12)日央行總裁楊金龍赴立院財委會報告時提出，表示目前選擇性信用管制尚有調整空間，並強調首先可能會縮短貸款期限，而30年、40年房貸成為首當其衝的目標。然而事實上，國內因房價水漲船高，為了讓首購族或財力有限的族群買得起房，銀行紛紛拉長房貸年限，以降低每月還款負擔，根據《經濟日報》報導，目前市面上，最長房貸年期為40年，承作銀行包括合庫、永豐、星展與高雄銀，先前辦過40年房貸的兆豐銀，目前停辦中。

舉例來說，首購族購買1,000萬元的房產，自備兩成、貸款成數八成，申貸金額為800萬元，年息為1.6%，若申貸20年期並按本息均攤的方式來計算，每月得付出近3.9萬元的本息；然而，同一貸款條件下，將貸款期限延長至40年，每月負擔金額降至約2.3萬元，僅20年期的近六成。

不過，40年下來累計利息也非常可觀，相較於20年期房貸利息約135萬元，40年的利息總額為284萬元，兩者相差149萬元，足足一倍有餘。因此銀行主管也表示，比起20年房貸，40年房貸雖然因繳款時間拉長，每月還款金額較低，但由於利息負擔整整多出一倍，借款人要有負擔高額利息費用的心理準備。

｜40年房貸好申請? 房貸專員：符合兩條件才行

另外，由於40年房貸期限很長，為避免授信風險過高，各銀行均設下申貸門檻，一般而言，擔保品的坐落地點須為精華區，申貸人未來的還款能力與年齡也是關鍵。以星展銀行而言，除了房貸期限加申貸人年紀(屋齡)不得超過75，換言之，如果要申請40年房貸，年齡不得超過35歲。另外，申貸人必須符合首購資格，也就是三年內沒有房貸結清紀錄。

房貸專員就表示，一般首購族若要申請40年房貸，年齡與職業會是審查重點，若超過一定年齡，除非是公教人員或老師，有穩定的退休俸、現金流可還款，才有機會成功申請到40年房貸。

｜新政策推升租金上揚 恐讓購買力M型化

此外，根據主計處統計，今年4月消費者物價房租類指數105.7，再創歷史新高，租金指數從去年8月開始上揚後，一路到今年4月又寫下新紀錄，至於北、中、南、東四大區域四月房租指數年增率，則以南部增加1.71%最多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前國人平均薪資四點四萬，對於小資家庭而言，在央行升息及新政策夾擊之下，不僅置產族踩煞車，首購族也可能縮手，寧可繼續租屋，進而造成租屋市場供不應求，使租金持續上揚。反觀現金滿滿的有錢人仍可以繼續買豪宅，購屋市場將更M型化。