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央行第五波打炒房 房貸、租金首當其衝

2022-05-16     591編輯部報導
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圖/央行第五波打炒房,恐衝擊房貸,造成租金上揚,使民眾購買力下降。

房價漲不停,近期央行宣示不排除第五波打炒房,其中就包括「限縮房貸期限」、「六都及熱區貸款成數」、「第二戶貸款成數」三重拳,再度引起市場轟動。其中有關限縮房貸期限一項,銀行主管直言,未來30、40年的房貸審查將趨嚴,恐拉高房貸族每月支出;房仲也指出,央行新政策破壞力恐在升息之上,不僅讓置產族踩煞車,首購族也可能會因房貸支出沉重進而縮手,但現金滿滿的有錢人仍然沒差,購屋市場較更M型化。

|房價高漲 長年期房貸成市場主流

自上週四(12)日央行總裁楊金龍赴立院財委會報告時提出,表示目前選擇性信用管制尚有調整空間,並強調首先可能會縮短貸款期限,而30年、40年房貸成為首當其衝的目標。然而事實上,國內因房價水漲船高,為了讓首購族或財力有限的族群買得起房,銀行紛紛拉長房貸年限,以降低每月還款負擔,根據《經濟日報》報導,目前市面上,最長房貸年期為40年,承作銀行包括合庫、永豐、星展與高雄銀,先前辦過40年房貸的兆豐銀,目前停辦中。

舉例來說,首購族購買1,000萬元的房產,自備兩成、貸款成數八成,申貸金額為800萬元,年息為1.6%,若申貸20年期並按本息均攤的方式來計算,每月得付出近3.9萬元的本息;然而,同一貸款條件下,將貸款期限延長至40年,每月負擔金額降至約2.3萬元,僅20年期的近六成。

不過,40年下來累計利息也非常可觀,相較於20年期房貸利息約135萬元,40年的利息總額為284萬元,兩者相差149萬元,足足一倍有餘。因此銀行主管也表示,比起20年房貸,40年房貸雖然因繳款時間拉長,每月還款金額較低,但由於利息負擔整整多出一倍,借款人要有負擔高額利息費用的心理準備。

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|40年房貸好申請? 房貸專員:符合兩條件才行

另外,由於40年房貸期限很長,為避免授信風險過高,各銀行均設下申貸門檻,一般而言,擔保品的坐落地點須為精華區,申貸人未來的還款能力與年齡也是關鍵。以星展銀行而言,除了房貸期限加申貸人年紀(屋齡)不得超過75,換言之,如果要申請40年房貸,年齡不得超過35歲。另外,申貸人必須符合首購資格,也就是三年內沒有房貸結清紀錄。

房貸專員就表示,一般首購族若要申請40年房貸,年齡與職業會是審查重點,若超過一定年齡,除非是公教人員或老師,有穩定的退休俸、現金流可還款,才有機會成功申請到40年房貸。

|新政策推升租金上揚 恐讓購買力M型化

此外,根據主計處統計,今年4月消費者物價房租類指數105.7,再創歷史新高,租金指數從去年8月開始上揚後,一路到今年4月又寫下新紀錄,至於北、中、南、東四大區域四月房租指數年增率,則以南部增加1.71%最多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,目前國人平均薪資四點四萬,對於小資家庭而言,在央行升息及新政策夾擊之下,不僅置產族踩煞車,首購族也可能縮手,寧可繼續租屋,進而造成租屋市場供不應求,使租金持續上揚。反觀現金滿滿的有錢人仍可以繼續買豪宅,購屋市場將更M型化。

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