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敦南商圈為台北早期的外商群聚地,自東區、仁愛圓環,南至辛亥路、和平東路與基隆路底,大致構成的長方型辦公商圈;敦南商圈的敦化南北路整排林蔭大道,使得區域充滿人文氣息,也因為美國在台協會AIT早年設立於此,亦有東區商圈和多家大型百貨,吸引不少外商金融業進駐,在1991~2001年期間是敦南商圈最多辦公大樓完成的時期。
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開車:周邊有建國高架道路、市民大道高架道路以及基隆路高架道路可利用。
航空:敦化南路往北直通松山機場。
捷運:大安區屬於台北市中心,大眾交通運輸網絡密集,區內有板南線、淡水信義線、文湖線等捷運線,擁忠孝復興站、忠孝敦化站、大安站、信義安和站、科技大樓站、六張犁站,多個站點可搭乘。
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林蔭大道+交通便捷 敦南商圈價值不敗
敦化南路商圈為北市核心地段、門牌燙金,受惠林蔭大道加持,街廓整齊,整體規劃優良,向來為高級辦公室象徵,包括遠企中心、敦南摩天大樓、潤泰金融大樓、台北國際商業大樓、凌雲通商大樓、葉財記世貿大樓、大陸工程敦南大樓、中鼎大樓等,都是區內的指標大樓。
敦化南路沿線是早期發展的辦公區塊,因處於市中心、捷運路網密集等優勢,仍有其不敗的價值與地位。
高屋齡、少話題 敦南辦公商圈交易偏淡
區域商辦平均屋齡多超過30年,近年不少大型企業與外商對辦公空間的需求規格升級,紛紛開始往外尋找新辦公大樓,如信義計畫區,以及內湖、南港地區,租金及空置率也稍受影響。
近年敦北商圈陸續有幾棟商辦完工,包括中國人壽總部、富邦遼寧大樓等,亦有多家知名金融業陸續遷入,區域話題十足,漸漸地敦北辦公租金水準已逐漸超越敦南商圈。
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都更熱 A辦帶動敦南商圈、挑戰高租金
隨著信義計畫區A辦租金上漲,產生的外溢效果,周圍商圈跟著受惠,而敦化南路商圈在商業機能與林蔭大道優勢下,仍可能為企業購置的優先選項。
都更進度持續推進,包括敦南安和、元大空總、敦南金融大樓、中華票券大樓等商辦大樓正在研議都更,未來可望為區域帶來地標型頂級A辦新供給。
頂級A辦落成後,預期敦化南路商圈租金及售價也能有一波補漲動能,亦可帶動購買與承租需求,吸引鄰近復興南京、信義世貿商圈的企業進駐。
敦南商圈為國內頂級辦公商圈之一,主要的商圈發展沿敦化南路林蔭大道而行,經信義,和平與安和路一帶,產業類別多元,以金融證券、貿易、傳產業、科技等為主,如元大、玉山證券,還有摩根富林明、富蘭克林等外商證券,亦有璞真、東煒、新濠等建設傳產業,此外,台灣最大廣告代理商之一李奧貝納,也看中敦南商圈極具人文氣息的辦公商圈特性,選定作為辦公室新址。
從敦化南路A辦的空置率可以看到,去年Q4開始至今年Q1下滑跌破1%,來到0.8%,一直到今年Q3,市場仍處於供不應求、已近滿租的狀態;B辦部分,去年Q4開始隨A辦一起下滑,至今年Q2繼續仍下跌,空置率來到接近1%,與A辦同樣呈現近滿租態勢,但在Q3稍稍上升至1.7%。
空置率影響租金行情,敦化南路區A辦近年持續維持供不應求的狀態,租金雖沒有大幅提升,但呈現穩定的態勢,租金範圍落在2571~2577元/坪,而隨著A辦租金的提升,B辦租金亦跟著向上微調,從每坪1869元調升至每坪1917元。