買股VS買房如何選 專家曝三大關鍵點

【金筱筑/採訪報導】在通貨膨脹、萬物皆漲只有薪水不漲的時代下，市場上有些人鼓吹趁著重整時期進場買房，掌握資產保值好機會；但也有一部分的人認為股市也處於低檔，此時進場股票投報率更迅速實在，假如民眾手中已存有一筆錢，究竟該把錢拿去當頭期款買房，還是投資股票？對此，專家指出，除了以純自用角度買房之外，無論是投資角度買房及買股票，都應當用閒錢操作，務必要存好生活緊急預備金，若目前有購屋剛性需求者，還是建議優先趁早出手。

｜買房純自用 穩定性相對高

首先假如民眾屬於剛成家、小孩剛出生需要設戶籍等剛性需求族群，實在很想要有個自己的家可以住，且換算下來，每月繳房貸跟繳房租差不多的情況下，那當然可以先選擇存房，利用每月固定的房貸產生強迫儲蓄的功能，在繳房貸的壓力之下，可以更容易讓人思考哪些是「想要」而不是「需要」的物品，而且假如又是自住需求，大部分民眾也不太可能短時間內就再把房子賣出去，穩定性相對股票自然高出許多。

不過，百億房產教練Renba也指出，在買房之前，民眾得耗費不少時間成本不斷地看房，並且還得要研究該存多少頭期款，該如何貸款，貸款數字是否能如預期，等到真的簽約買了，付出買房的第一筆錢，才算買房子，而且之後若要「完整」把房子買下來，還得持續20~30年長期存房繳房貸大抗戰，等到銀行貸款繳清後，才會正式擺脫買的過程，房子才算真正屬於自己的，這也是民眾需要好好考慮的地方。

此外，也得想想自己的還款能力是否足以負擔房貸，畢竟房子雖然是購屋者名字，但有7~8成的錢是跟銀行借的，每月也要負擔利息，繳不出房貸時，房子就會被銀行收回法拍，所以民眾必須能夠確保自己這30年都還得出貸款，或者是否有妥善的階段性質換屋規劃，再來思考要不要去買房這件事，畢竟房地產準備本金也高，而且操作週期長，漲幅也是跟著通膨走，獲利成數短期內還是比不上股票期貨，但屬耐久財保值性高，風險承受度也低，進場後除非自己資金槓桿沒拿捏好，否則很難不賺錢，屬於長久性安穩的投資方式。

｜投資股票風險高 謹慎挑大盤

而若以投資角度來講，經營臉書理財粉絲團「美股夢想家」創辦人施雅堂指出，目前處於股市低檔的修正期，假設急買急賣追求「當沖」，花了10萬元買一檔股票，同一日又以10萬5000元賣出這檔股票，扣除手續費和證交稅，則當天就可以賺進4000多元。若將房貸頭期款250萬全買下去，則一天報酬率相對驚人，但高報酬的投資相對有高風險，沒有穩賺不賠的投資，若買在相對高點，最後股市卻大跌，則恐會血本無歸。

因此，與其現買現賣，不如拿來做長期股票投資，投資10年，每年再定期定額投入1萬，選擇年化報酬率7~9%的大盤，或是像科技股台積電(2330)、聯電(2303)、玉山金(2884)金融股等穩健股盤。

如果不喜歡每天都要緊盯股盤，定期定額存股也是好選擇。施雅堂表示，以存股賺股利的角度，鎖定「高股息ETF」或是大盤的公司，例如買元大台灣50(0050)、元大高股息(0056)等投資。或是將250萬資金拿來購買每年殖利率5~8%的穩健產品，則每年至少可以穩穩賺12萬~20萬資金當被動收入。

圖/近期為股市低檔期，適合投資股市。

｜投資房地產 短期買賣稅額高

若以投資角度去買房產，由於政府近期打炒房修法的關係，民眾買賣房屋時，資產恐會相對被壓縮。首先，在稅制的部分，民眾若交易2016年後取得的房地或預售屋（以及預售屋紅單）等，皆屬於房地合一2.0範圍，持有2年內適用45%、2~5年為30%、5~10年為20%、10年以上為15%。以預售屋來說，將以簽下預售屋合約後開始計算，如果預售屋完工後轉為成屋，其持有期間將「重新計算」，等於預售屋、成屋持有期間採分開計算。

假若民眾決定買房當包租公出租，在雙北套房房屋總價一定破千萬的情形之下，Renba表示，每月房租即使算2萬，投報率很有可能只有2~3%而已，而且近兩年房價增幅呈現緩漲趨勢，投報率要增長也無法如股市般即時直接，也必須算好是否能靠著租金繳房貸，因此慎選投資標的就格外重要，此時民眾得要回歸基本面，地段部分自然蛋黃區更優於蛋白區，由於蛋黃區整體交通、學區條件都相對好，因此在景氣反轉時比較有抗跌性，即便房價修正，還是能享有完善的生活機能，不過由於蛋黃區房價較高，因此預算有限的民眾建議可以先從中古屋入手，但儘量挑選屋況較好的中古屋，以免後續還要花大筆修繕費。

｜無論哪種投資都應以閒錢操作

不過，無論是哪種投資，都應當用閒錢操作，務必要存好生活緊急預備金，千萬可別把所有資金都丟在同個籃子裡，分散風險，以雙北房來說，Renba認為，假如民眾資產還不到250萬，建議還是以股票投資為主，累積資產超多250萬後，再來考慮買房這件事，以存股的方式賺頭期款，物件選擇性相對變高，若可存到500萬，則建議一部份的錢拿來買房，另一部分則繼續投資股票，之後等存股到一定程度後，當累積的股息足以支付未來買房的房貸時，就可以以股息養房。

圖/投資買房或買股都有一定風險，民眾必須謹慎思考。

TIPS:

而不論是買房族還是存股族，都得要報稅而且都有機會申請退稅。以存股族來說，每年領完股利後股利所得將會被納入隔年的個人綜合所得來課稅，並可採取「合併計稅」和「單一稅率分開計稅」兩種方式擇優申報。其中合併計稅是指將全數股利所得併入綜所稅，計算出應納稅額後，再扣除可抵減稅額（股利×8.5%），就能得出實際須繳納的稅金，每戶最高抵減稅額上限為8萬元，若股利可抵減稅額高於應納稅額，還有機會退稅。

若是買房繳貸款自用族群，只要房屋是登記納稅義務人、配偶或所申報的受扶養親屬所有，就可以在申報個人綜合所得稅時列舉扣除「自用住宅購屋借款利息」，扣除額上限為30萬元。