預售屋免驚! 看懂這三張圖絕不吃虧

【陳珈汶/採訪報導】近年來房價居高不下，對於想買房、尤其是年輕人來說，被視為可在工期幾年間「分期付款」的預售屋，就成了自備款不足、又想購屋的首選。但預售屋尚未蓋好就得決定是否購買，沒有實際的成屋可以好好觀看，對房子的了解，只能透過建商提供的一樓平面圖、全區平面圖、家配圖等圖片，來憑空想像未來房子成形及居住的模樣。而這幾張圖是建商用來銷售用，通常都會美化過，這時，看懂這幾張圖就很重要了！

｜一樓平面圖：看整體環境 注意公設二工及車道出入

首先第一重要是一樓平面圖先看社區整體規劃與周邊環境相對位置，如周遭面山或是靠河、離馬路多遠、棟距多寬等，另外，除標示的路寬以外，可直接詢問案場人員社區退縮距離，就能計算出真正的棟距。另外，注意社區車道出入的動線，出入口位於巷弄還是大馬路上，關乎未來騎車或開車出入的方便性。

再來看一樓設置了哪些公設，通常一樓會設置的公設有管理室、信箱區、接待大廳等，可留意從進社區大門開始，動線是否符合生活習慣？如有些人習慣進電梯前就拿到信件及要取的包裹，若信箱區不在動線上需再另外過去，可能就會稍微麻煩一點。而在一樓平面圖看不見的公設，就必須詢問案場人員分別規劃在哪些樓層及位置。

常聽到公設最容易出現二工，對此，House123執行長邱愛莉針對社區常見的二工部分指出，如公設的部分包括原本一樓的機車停放空間改為迎賓大廳，並將機車停放空間改到B1與汽車同放；或是將頂樓原本做為機電水箱設備的屋突改成健身房或閱覽室；甚至是社區消防蓄水池當成游泳池使用。這些都屬於使用執照用途和實際用途並不相關的「違規使用」，一旦遭人檢舉為二工，就會面臨拆除的命運。

圖/一樓平面圖看社區公設位置及車道(黃框處)出入動線，且社區退縮距離也是計算真實棟距的重要關鍵(紅箭處)。(示意圖)

｜全區平面圖：梯戶比例要恰當 樑柱影響空間規劃

再來是從全區平面圖可了解梯戶比，就是一層樓有幾戶、共用幾部電梯及樓梯等。而電梯與戶數比，通常建議在1：2到1：3之間，超過則得思考上下班等待電梯的時間。中信房屋新莊副都心店長林家民提醒，當社區只有1或2支電梯時，其中1支必為貨梯，若是剛交屋搬進去，則會面臨將近兩年期間住戶陸續裝潢入住，貨梯被載運材料及家具的占用情形。

再者，全區平面圖上也可大致看出樑柱位置！無論是否有風水上的問題，實際在生活上可能也會有裝潢難以避開，或是橫樑深度吃掉天花板高度等困擾。拿到平面圖後，先找到實心黑框，這就是所謂的柱體；將其連接起來的部分可能為樑。如下圖C戶，客廳、兩間臥室及廚房上方可能有樑(粉紅長條處)經過，壓樑的部分其空間高度可能會被壓縮，未來在裝潢上可用天花板的設計減少視覺上的壓迫感。

另外，若在平面圖上看到虛線(紅框處)，務必詢問清楚虛線作用為何，以免有二工的疑慮。林家民也提醒，現場除了比對圖面，若遇到不清楚更可直接詢問案場人員，並且注意合約內是否有「二次施工同意書」以免誤簽，才不會花大錢後遇上一堆麻煩。

圖/一樓平面圖看梯戶比、樑柱與採光，小心虛線可能是二工。(示意圖)

｜家配圖：確認比例尺寸 生活家電要有位置

當無法到現場丈量、或沒有樣品屋可參考時，家配圖就是對未來「家」的想像藍圖，可以請銷售人員將常見的重要尺寸，如客廳、廚房、臥室的面寬、縱深等寫在圖面上，一般來說，客廳座椅到電視距離要有250cm以上，看電視才不會有壓迫感；也可用家具常見尺寸，如標準雙人床為152cmX188cm，去推估擺進去後，是否還有空間可放其他家具等。另外，廚房和陽台的尺寸也很重要，因為冰箱、冷氣室外機、洗衣機是生活中必要、且需要空間擺放的家電。務必要掌握這些空間的大小，以免發生買了冰箱塞不進去，還要另覓合適且塞得進去的尺寸，而影響未來生活需求及居住動線的順暢性。

再來，家配圖上的黑色方塊通常為柱體，如全區平面圖提到將其連接，可大致知道樑的位置；而在裝潢時就可以與設計師討論如何利用裝潢的方式去避開和美化。像是進門玄關處有一柱體，就可以做收納櫃體；客廳則可在過樑處下方做電視牆及櫃體，沙發區設置在對面，除了更充分利用空間外，也可避開風水上所謂的壓樑。

最後，在家中的起居及打掃動線，是否符合生活所需。房子最好有兩個採光面，空氣才有機會對流。客廳最好的是直接採光，退一步則為廚房間接採光，最不好的則是被房間擋住而成為暗室。再來就是若房間都有採光，但也要注意臥室開窗面外是什麼，窗外是室外機擺放位置，可能會有運轉噪音及熱氣的產生；另一間開窗面向後陽台，採光可能因晾曬衣服受影響。

圖/家配圖務必對照比例與尺寸，注意極需空間擺放的大型家電的位置(示意圖)

TIPS：

一般預售屋都會規劃樣品屋供民眾詢問時，有具像化的實體陳設可參考。對此，林家民提醒民眾在參觀樣品屋時，須留意樣品屋衣櫃通常做的比較淺，如45cm，也多使用開放、透明的材質，讓整體空間呈現通透感，視覺上也會覺得空間有寬敞的效果。但實務上，民眾的收納習慣或是為了美觀並不會使用這樣的衣櫃，所以看樣品屋時務必問清楚衣櫃尺寸，若手邊沒有現成測量工具，可嘗試手臂平舉至櫃體深處丈量，若有超過基本上衣櫃深度就會超過60公分。

圖/樣品屋常使用透明材質讓空間更有通透感，尤其要留意衣櫃的深度是否符合市面常見尺寸。(示意圖)