賣房計算房地合一稅 這些項目不計入成本

圖/北區國稅局提醒，納稅人應留意成本費用認列規定，以免申報錯誤。

財政部北區國稅局提醒，民眾計算房地合一稅課稅所得時要特別留意，個人購屋貸款利息不能列為成本費用，以免遭國稅局剔除補稅；而自用住宅購屋借款利息可於綜合所得稅結算申報時，列報列舉扣除額，加計其他列舉扣除項目金額，與標準扣除額比較，從高擇一自所得總額中予以減除。

｜依規定 取得成本是指購入時的成交價

北區國稅局表示，房地合一課稅所得計算方式，是以「成交價減除成本費用及土地漲價總數額」，若成本、費用較高，便能降低課稅所得，納稅人應留意成本費用認列規定，以免申報錯誤。依房地合一課徵所得稅申報作業要點規定，取得成本是指購入時的成交價，必要費用則是指購入房屋達可使用狀態前所需支付費用。

官員指出，常見可列報的必要費用包含契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等。然而要注意的是，在取得房屋所有權後，所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，都屬於使用期間的相對代價，不得列為費用減除。

除非是在房屋持有期間，因增置、修繕或改良支出，而能增加房屋價值或效能達兩年以上者，才能列為出售房地成本，從房地售價中減除。

｜無論新舊制 使用期間的相對代價不可列報費用減除

國稅局舉例，甲君在2022年8月出售在2017年8月買賣登記取得的房地，買入時作為抵押物向銀行申辦貸款，甲君在房屋出售前已繳納貸款利息27萬元，申報個人房地合一稅時，將這筆貸款利息列報為成本費用，從所得中減除。而國稅局查核後，發現這筆貸款利息的貸款期間是2017年8月起至2022年8月止，是甲君登記過戶後所支付的購屋借款利息，應屬房屋使用期間相對代價，不得列為費用減除，於是剔除補稅。

官員表示，其實不只房地合一課稅制度有此規定，即使是2016年以前取得、適用舊制房屋交易所得課稅案件，成本、費用的認列規定，也與房地合一稅邏輯大致相同，民眾申報房地相關所得時，都要特別留意。

雖然個人購屋貸款利息不能作為房地合一稅成本費用，不過國稅局表示，自用住宅購屋借款利息，可在5月辦理綜合所得稅結算申報時，列報列舉扣除額，加計其他列舉扣除項目金額，與標準扣除額比較，從高擇一自所得總額中減除。