想買露臺戶? 下手前得先注意五大重點

【黃鈺倫/採訪報導】不少人會為了大一點的生活空間而偏愛露臺戶，不過想買露臺戶之前得先了解五大重點，包括新大樓的露臺屬於約定專用的空間，不算進權狀面積內，並且使用跟維護都歸責於約定專用戶，再來露臺部分會以每坪單價的1/2~1/3計價，但並非每間銀行都會將露臺算在估價內，因此在辦房貸時容易出現貸款不足的狀況，最後，低樓層露臺容易接收樓上住戶的垃圾，甚至發生墜樓案件，即使依法來說露臺戶不會變成凶宅，但還是會影響日後脫手價格。

圖/低樓層露臺容易接收樓上住戶的垃圾、菸蒂，且有隱密性較差的問題。

｜露臺戶易鑑價不足 應預留較高自備款

想要購買露臺戶，首先就得先了解，以目前新大樓來說，露臺屬於約定專用的空間，並不算進權狀面積內，並沒有所有權，只有使用權，因此也不能擅自變更，必須經過管委會同意，不過中信房屋新莊副都心店長林家民指出，若是中古屋，露臺的部分就有可能是有產權，此外，由於新大樓露臺的使用跟維護都歸責於約定專用戶，所以漏水也得自己整理修繕，購買前應先檢查是否有漏水。

新大樓的露臺雖然沒有產權，不過買方依然需要付費購買，常見來說露臺單價一般是每坪的1/2~1/3計價，因此也會影響銀行估價，通常第一手買家與建商配合貸款，估價上比較不會有問題，然而下一手的買方，就建議要先預留較高的自備款，並非每間銀行都會將露臺算在估價內，永豐銀行房貸專員表示，以永豐銀行來說，露臺只會以1/3單價估價，所以如果買貴的話，就可能造成貸款成數不如預期，此外，若露臺占比過高，也是銀行也會降低估價的原因之一。

舉例來說，購買單價30萬元、權狀40坪、露臺10坪的房屋，房屋部分總價為30x40=1200萬元，而露臺部分總價則為30x1/3x10=100萬元，所以該露臺戶總價即為1200+100=1300萬元。不過若是銀行未將露臺部分算在估價內，銀行的估價就僅有30x40=1200萬元，與實際買價1300萬元相差100萬元，造成貸款金額不足，因此得事先預留較高的自備款。

圖/並非每間銀行都會將露臺算在估價內，建議若要買露臺戶要先預留較高的自備款。

｜頂樓或是臨路的露臺 隱密性較佳

一般來說，露臺多位於低樓層，吸引家中有養寵物或是喜歡種花草的民眾購買，以增加低樓層賣相加快銷售速度，不過得注意，低樓層露臺容易接收樓上住戶的垃圾、菸蒂，甚至發生墜樓等案件，因此林家民建議，如果想買露臺戶，建議挑選頂樓露臺戶，不僅能避免接收垃圾，同時也因為樓層較高，不會有低樓層採光差的問題，更容易受到青睞、相對保值，或是挑選低密度的重劃區，且周邊又臨路，有一定棟距的露臺隱密性也較高。

Tips:

買低樓層露臺戶最怕的就是有人墜樓，造成房屋變成凶宅，不過根據內政部解釋，目前對於凶宅的定義僅限於「專有部分」，包括主建物及附屬建物的兇殺、自殺或求死行為，因此露臺戶不會算是凶宅，但實務上通常大多數人還是會認為墜樓死亡處就算是凶宅，造成客觀上的價值有所減損。對此，林家民指出，即使定義上不是凶宅，但還是會成為買方議價的籌碼，影響成交價格。