想買露臺戶? 下手前得先注意五大重點
【黃鈺倫/採訪報導】不少人會為了大一點的生活空間而偏愛露臺戶,不過想買露臺戶之前得先了解五大重點,包括新大樓的露臺屬於約定專用的空間,不算進權狀面積內,並且使用跟維護都歸責於約定專用戶,再來露臺部分會以每坪單價的1/2~1/3計價,但並非每間銀行都會將露臺算在估價內,因此在辦房貸時容易出現貸款不足的狀況,最後,低樓層露臺容易接收樓上住戶的垃圾,甚至發生墜樓案件,即使依法來說露臺戶不會變成凶宅,但還是會影響日後脫手價格。
圖/低樓層露臺容易接收樓上住戶的垃圾、菸蒂,且有隱密性較差的問題。
|露臺戶易鑑價不足 應預留較高自備款
想要購買露臺戶,首先就得先了解,以目前新大樓來說,露臺屬於約定專用的空間,並不算進權狀面積內,並沒有所有權,只有使用權,因此也不能擅自變更,必須經過管委會同意,不過中信房屋新莊副都心店長林家民指出,若是中古屋,露臺的部分就有可能是有產權,此外,由於新大樓露臺的使用跟維護都歸責於約定專用戶,所以漏水也得自己整理修繕,購買前應先檢查是否有漏水。
新大樓的露臺雖然沒有產權,不過買方依然需要付費購買,常見來說露臺單價一般是每坪的1/2~1/3計價,因此也會影響銀行估價,通常第一手買家與建商配合貸款,估價上比較不會有問題,然而下一手的買方,就建議要先預留較高的自備款,並非每間銀行都會將露臺算在估價內,永豐銀行房貸專員表示,以永豐銀行來說,露臺只會以1/3單價估價,所以如果買貴的話,就可能造成貸款成數不如預期,此外,若露臺占比過高,也是銀行也會降低估價的原因之一。
舉例來說,購買單價30萬元、權狀40坪、露臺10坪的房屋,房屋部分總價為30x40=1200萬元,而露臺部分總價則為30x1/3x10=100萬元,所以該露臺戶總價即為1200+100=1300萬元。不過若是銀行未將露臺部分算在估價內,銀行的估價就僅有30x40=1200萬元,與實際買價1300萬元相差100萬元,造成貸款金額不足,因此得事先預留較高的自備款。
圖/並非每間銀行都會將露臺算在估價內,建議若要買露臺戶要先預留較高的自備款。
|頂樓或是臨路的露臺 隱密性較佳
一般來說,露臺多位於低樓層,吸引家中有養寵物或是喜歡種花草的民眾購買,以增加低樓層賣相加快銷售速度,不過得注意,低樓層露臺容易接收樓上住戶的垃圾、菸蒂,甚至發生墜樓等案件,因此林家民建議,如果想買露臺戶,建議挑選頂樓露臺戶,不僅能避免接收垃圾,同時也因為樓層較高,不會有低樓層採光差的問題,更容易受到青睞、相對保值,或是挑選低密度的重劃區,且周邊又臨路,有一定棟距的露臺隱密性也較高。
Tips:
買低樓層露臺戶最怕的就是有人墜樓,造成房屋變成凶宅,不過根據內政部解釋,目前對於凶宅的定義僅限於「專有部分」,包括主建物及附屬建物的兇殺、自殺或求死行為,因此露臺戶不會算是凶宅,但實務上通常大多數人還是會認為墜樓死亡處就算是凶宅,造成客觀上的價值有所減損。對此,林家民指出,即使定義上不是凶宅,但還是會成為買方議價的籌碼,影響成交價格。
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