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房子公設比越低越好? 專家指有這三點要注意

2024-04-20     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】隨著公設比越來越高,低公設比的產品更容易抓住消費者眼球,但實際上真是如此嗎?專家指出,其實低公設比並非樣樣好,如部分屋齡較高的中古屋,雖然公設比較低,但恐因公共設施太少,導致居住品質一落千丈;而部分主打低公設的新建案,單價更可能暗藏玄機,買了其實更貴。建議民眾出手前做好功課,避免落入單純的數字遊戲。

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圖/新案大多公設比較高,不少人偏好公設更少的中古屋。

|真相一 「沒公設」不等於零公設比

許多買房民眾選擇買號稱「零公設」、屋齡較高的舊公寓及華廈、大樓,但像這種房子可不代表真的沒有公設,由於早期法規未完善,因此不少建案會將樓梯間納入主建物一起登記,容易導致建物實際面積小幅縮水,民眾實際看屋後才發現使用範圍沒有想像中大。

因此,民眾要買這類型的產品,務必詳閱「不動產說明書」第一頁的「產權調查表」,中信房屋房仲表示,通常「產權調查表」會清楚註明銷售標的主建物、附屬建物、公設及土地面積,因此較不易出現糾紛;假如無法從謄本和產權調查表當中看出,建議民眾可透過「建築測量成果圖」來計算,圖中會標示屋內長、寬等尺寸,並包含實際使用與公設空間,由於「建築測量成果圖」計算單位為平方公尺,須將數字乘上0.3025,才能換算成坪數。

|真相二 公設越低越好? 居住品質可能更差

再來,公設比低的建案很有可能在規劃上刪減了一些休閒活動上的相關設施,從居住品質來看,公設比越低,代表社區內的公共設施越少,好比說健身房、家教室等等,此外,也會有梯間、電梯與大廳空間通常會可能有比較小的情形。

而基於法規,8樓以上新請照的大樓新推案,應設置至少2座的直通安全樓梯達避難層或地面,且11樓以上須有排煙室,而像設立緊急升降梯,升降梯前要有約10平方公尺,也就是約3坪的空間當作排煙室,遂衍生而出的公設比,主要是為了保障居住安全,並非浪費錢、用不到的公共空間,因此,建議民眾還是要想好自身需求為何,以及仔細看數據底下的真實情形判斷,可別看到黑影就開槍,看到公設比低就衝動購屋,或認為高公設比就是多花錢,以免得不償失。

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圖/現行法規規定,8層以上住宅建築,須設置2座安全梯。

|真相三 低公設比新案可不代表室內面積大

若是不買中古屋,找主打低公設比的新建案下手呢?專家也指出,這類產品雖然因公設種類較少,導致公設比下修,但可不代表民眾買到的室內面積就會比較大。

有不少建商會在屬於附屬建物的陽台上動手腳,像近年來政府大力推廣動綠建築,流行規劃大陽台,景觀陽台的設計,且可免計容積,對於大坪數豪宅來說,深度3米以上的大陽台是一大優點,有垂直綠化的效果,在家也能享受悠閒的綠意空間,但對於2房小宅來說,陽台不能用於日常起居空間,但面積卻有可能比屬於室內面積的主臥室大,因此導致明明公設比低,但室內面積卻沒有比高公設比房屋面積還大的情形發生。

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Tips:

民眾在看公設比時也可以注意車位坪數登記的權狀面積,原則上車位權狀坪數是愈大愈好。假設車位坪數比較小,就代表其公共面積被拿去分攤到其他公設空間裡,容易造成房子的公設比被提高。

而社區公設愈多當然管理費就會愈高,當社區中需要維護打掃的公共空間增加越多項目後,帶動管委會管理與營運費用也就會愈高(包含聘請打掃以及相關機電維護等),建議購屋時要將日後的固定管理費負擔支出也列入買屋綜合比較裡面。

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