海水退潮現真章 台中蛋殼區面臨真考驗

圖/梧棲區受惠台中港2.0計畫及未來捷運藍線延伸利多，推案量直逼核心區域。

【陳珈汶/採訪報導】房市退潮，市場體質現形。台中梧棲、清水、龍井與后里等「蛋殼區」，近年藉重大建設和產業議題吸引建商大量推案，導致供給量激增。其中，梧棲供給量達7,349戶，直逼核心南屯區；台中港市鎮中心新案開價甚至衝上4字頭，與區域行情形成巨大價差。然而，隨著政策緊縮、市場降溫，集中供給與需求疲弱交錯，供過於求的結構性問題浮現，這些曾被視為潛力區的房市正迎來嚴峻考驗。

｜推案成本推升 建商轉向有題材的蛋殼區搶地

根據591新建案觀察，台中市平均成交單價低於35萬元者可歸類為蛋殼區。過去數年，包含梧棲、龍井、后里、清水等十二個行政區，因地價相對低廉、生活機能有待加強、人口成長緩慢，多被視為城市邊陲，房價及交易熱度遠不及核心市區。

然而，自2023年下半年起，包含台中七期、單元十二等核心重劃區推案成本過高、銷售速度變慢，部分建商開始轉向地價相對低的外圍行政區布局，藉由「低成本＋建設題材」搶占市場先機。

591新建案統計顯示，近幾年梧棲、清水、龍井及后里四區的在線供給量明顯超越其他蛋殼區。其中，梧棲區供給量高達7,349戶，直逼核心南屯區的8,015戶；清水區有3,042戶；龍井及后里區也分別有1,836戶及1,478戶的推案量，供給集中程度甚至超過部分新興重劃區。

｜低成本與題材炒作 梧棲、清水恐「供給超前」

梧棲區目前在線個案53個，供給量7349戶。受惠於台中港2.0計畫及未來捷運藍線延伸的潛在利多，梧棲與清水共同涵蓋的台中港市鎮中心，成為建商重點推案區域。根據實價登錄，梧棲區近一年大樓成交單價約27.33萬，預售新案約30.9萬。

值得注意的是，市場出現了極端價格分化。例如，已銷售逾7成的指標案「聯悦馨」，開價達40至45萬元，成交均價落在42萬元；而對比鄰近個案如「協勝港心」的成交均價約23萬元，兩者價差高達近一倍。高昂的4字頭價格，反映了建商對「未來題材落地」的極度樂觀預期，一旦題材兌現延遲或市場需求跟不上，高價案將面臨嚴峻的去化壓力。

清水區憑藉完善的交通建設串聯梧棲和龍井之間的生活圈，近一年成交均價約29.78萬，在線個案數39個、戶數3042戶同樣逼近市區供給量。位於台中港市鎮中心內的新案、已銷售約69%的「遠雄星呈」，近一年成交均價為40.15萬元，透過中小坪數規劃、總價落在 1,040 至 1,900 萬元間，吸引部分首購與投資買盤。然而，其價格與區域整體行情的落差，也使市場體質承受更嚴格檢視。

｜政策衝擊大 龍井修正、后里個案讓利

同為台中海線重點區域，龍井區在線個案數39個、供給量1836戶。近年受惠中科擴廠、特五號道路與醫療建設議題，成為中科門戶，吸引不少首購族與投資客進場。然而，隨著投資性需求退場與政策緊縮，市場率先出現修正。根據實價登錄，龍井區近一年成交均價約28萬元，年跌幅約12%，為台中市今年上半年跌幅之冠，顯見市場對外部政策變化極為敏感。

后里區雖與傳統市中心距離較遠，但因區域發展成熟，形成獨立的生活圈。同樣受惠於中科議題，建商看好就業機會帶動的人口移入潛力，推案量達36個在線個案、共1,478戶。后里區整體呈現量縮但價格穩定的狀態，近一年房價跌幅約1%。但修正壓力已反映在個案表現上，實價登錄顯示，預售透天案「青禾」2024年成交價格約1450萬，2025 年成交價則下修至約 1,200 萬元，顯示即便具備完整生活圈的區域，新案仍需以讓利換取去化。

｜海水退潮後 回歸基本面的體質考驗

整體而言，這些高供給蛋殼區的快速擴張，多源於建商在低土地成本與高題材預期下的提前布局。然而，當政策緊縮、市場降溫，區域機能與人口尚未完全到位時，剛性需求難以支撐高價結構，市場修正隨即浮現。

長期來看，具備實質產業支撐的區域仍相對具備韌性。以龍井區為例，中科擴廠帶來的就業人口，仍是其消化供給的重要基礎；相對之下，梧棲與清水高價區更仰賴捷運藍線、港區機能等建設實際落地，才能將預期轉化為實質房價支撐。

總結來看，蛋殼區欲轉型為穩健住宅區，須同時具備「成本優勢」、「重大建設兌現」與「實質人口與剛性需求」三大條件。在政策尚未放鬆、市場仍偏保守的階段，房市修正已反映在成交單價與去化率上。購屋族應回歸基本面，審慎評估區域需求與建設時程，才能在震盪市場中降低風險，買到真正具有潛力且保值的未來。