補強制度缺口 《公證法》修法盼化解租霸風險

圖/租賃業者認為，《公證法》修正草案有望補強租屋市場最後一塊制度缺口。

在租屋政策持續推動制度化之際，「租霸風險」仍是房東釋出房源的最大隱憂。立法院審議《公證法》修正草案，擬擴大租賃公證書可逕受強制執行的範圍，讓惡意欠租或拒不返還的案件得以快速處理。租賃住宅服務業者認為，新制可望降低訴訟成本、強化房東信心，為租屋市場補上關鍵制度缺口。

｜租屋制度逐步成熟 執行落差成隱憂

隨著《租賃住宅市場發展及管理條例》上路，並結合社會住宅包租代管、租金補貼與公益出租人等政策，台灣租屋市場近年朝向制度化與專業化發展。然而，長期存在的租霸風險，仍是壓抑房東釋出空屋、簽訂長期租約的關鍵變數。

根據《工商時報》報導，租賃住宅服務業者指出，制度雖已建立基本框架，但在實務執行面仍有落差，特別是遇到惡意承租行為時，房東往往缺乏即時且有效的保障機制。

｜有公證卻難執行 房東承擔高昂成本

現行制度最大問題在於「有公證、卻無法即時強制執行」。依規定，即便租約完成公證，仍須等到租期屆滿且承租人未返還房屋，出租人才能聲請強制執行。但實務上，多數糾紛並非發生在租期終了，而是在承租初期即出現。

常見案例包括房客積欠租金、水電與管理費數月，甚至破壞屋況或私自轉租，即便房東依法終止契約，也往往得歷經一年以上司法程序，租金損失、修繕與法律費用層層疊加，對個人房東而言，無疑是沉重的負擔。

廖智賢指出，制度風險不僅削弱房東信任感，也間接影響包租代管政策吸納民間空屋的成效，許多屋主並非不願出租，而是擔心制度失靈所帶來的成本。

｜擴大強制執行範圍 重建市場信任

此次《公證法》第13條修正草案，核心在於擴大公證書可逕受強制執行的適用情形，將「承租人遲付租金或費用而依法提前終止」及「雙方書面合意終止後拒不返還」納入強制執行範圍，並以兩年以上租期為適用門檻。

廖智賢認為，新制兼顧出租人保障與承租人租期穩定，並讓公證制度回到「降低訴訟、快速解決爭議」的初衷。草案同時賦予承租人在強制執行遭撤銷時，得請求返還給付與損害賠償的權利，不僅避免制度遭濫用，更有望補強租屋市場最後一塊制度缺口。

他強調，這種雙向設計有助於平衡權利義務，提升社會對租賃公證制度的信賴度。唯有讓守法者獲得即時且有效的制度保障，才能促使更多民間房源投入長期、穩定的租賃體系，進一步支撐社會住宅與包租代管政策的永續推動，為租屋市場建立更透明、有序的發展基礎。