豪宅門檻久未調整 催生高單價小宅與供給壓力

圖/豪宅門檻10幾年未調整，建商建議參考營建成本物價指數微調。

台灣房市處於量縮價穩的盤整階段，連雲建設總經理蔡漢霖指出，央行豪宅限貸總價門檻自2012年訂定至今未調整，隨土地、營造成本與通膨大幅上升，反而促使建商將產品切割成更小坪數，以避開30%貸款成數限制，建議將豪宅門檻與營造工程物價指數連動調整，避免政策造成產品結構失衡。

豪宅門檻十多年未調整 小宅化現象日益明顯

台灣房市目前正處於成交量急凍、房價僵持的盤整階段，連雲建設總經理蔡漢霖指出，央行自2012年訂定豪宅限貸總價門檻後，至今十多年未曾調整，但土地價格、營造成本及通膨持續上升，導致門檻與當前市場成本出現明顯落差。

根據《自由時報》報導，蔡漢霖表示，開發商為避開豪宅限貸30%的貸款成數天花板，近年新案市場大量出現「空間精簡」的小宅產品。除了家庭人口結構改變及新青安政策影響，總價門檻未能反映成本變化也是重要因素。當產品總價接近門檻時，建商往往只能透過縮減坪數、提高單價因應，最終造成格局受限、居住品質下降的「鳥籠房」現象。

小宅供給持續擴大 恐面臨交屋後流動性壓力

蔡漢霖提醒，若微型小宅持續大量推出，未來可能形成產品結構性的超額供給。尤其小宅普遍具有公設比偏高、格局受限等問題，當預售屋進入集中交屋期，若投資客原本預期透過出租支應房貸或轉手獲利，可能面臨同質性產品過多、租售市場承接力不足的問題。

他認為，這也可能進一步壓抑房市交易流動性，使部分產品陷入「買方看不上、家庭住不下」的尷尬局面，反而不利於市場長期健康發展。

豪宅門檻與造價連動 讓產品回歸合理規模

過去市場曾提出「切結自住豁免」等方案，但金融機構考量法遵及審查風險，多半傾向從嚴處理，因此實務彈性有限。相較之下，將豪宅總價門檻與營造工程物價指數（CCI）連動，採每兩年依指數定期微調，應是較具可行性的方向。

以2012年至今的成本變化來看，營造工程物價指數累計上漲約42.8%。若單純依造價漲幅調整，台北市豪宅門檻可由現行7,000萬元提高至約1億元，新北市則可由6,000萬元調整至約8,500萬元，其餘縣市則可由4,000萬元提高至約5,700萬元。

蔡漢霖認為，若門檻能隨造價調整，開發商就不必為避開限貸門檻而持續壓縮產品坪數，中產階級的換屋需求也較能和億元級豪宅市場切開，進一步改善新屋與中古屋之間的市場循環，讓住宅產品結構回歸較合理的發展軌道。