租客不再任人魚肉 租賃新制6月上路

為保障廣大租客的權益與健全包租業的發展，政府近日公告包租、轉租契約，針對租賃三方權利義務做規範，預計今年6月上路，由於惡房東事件在租屋市場頻頻發生，又包租業者屬二房東角色，因此針對租客與包租業者的轉租契約就更被放大檢視，該契約除了對包租業者的義務責任著墨較多外，也為了保護租客，訂出電費最高上限，以及必須在屋況說明書中揭露是否為問題屋。

│轉租契約適用消保法

這次公告的轉租契約內容看似與一般租賃契約差異不大，但中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根表示，簽約對象不同契約自然不同，轉租契約是指包租業者對租客間的合約，除了有消保法約束，也有至少3天的契約審閱期。以下，針對轉租契約作重點整理。

在轉租契約中，包租業跟租客的租賃期間不得少於30天，且不能超過房東跟包租業契約租賃期間；押金方面，不得超過2個月租金總額，且應於租期屆滿或租賃契約終止，租客交還房屋時一併返還，與一般房屋租賃契約所訂的標準相同。

│訂定電費天花板防超收

比較大的差異在於，轉租契約內所產生的水、電，瓦斯等租賃相關費用，是由包租業及租客雙方約定由誰負擔，而且為避免包租業收取高額電費謀取不當利益，惡房東事件再次上演，也加以規範電費若由租客負擔時，計算基礎不得超過台電夏季用電量最高級距的每度金額(去年為6.41元)。

消保處也解釋，這個計算基礎是在跟各縣市政府消保官討論後，發現很多租客付的電費都超過每度6.41元，甚至高達10元，才會設立統一標準，規範房東不可以超過這個上限，也提供租客一個準則，當然，希望租客在簽約時也能主動爭取權益。

│原則由包租業負責修繕

針對房屋修繕，除了需在契約中檢附包租業負責修繕項目及範圍確認書，供雙方自行約定及比照外，正常狀況下，租客在租屋期間發現房屋或附屬設備有損壞情形，原則上是由包租業負責修繕，但若損壞責任可歸責於房客時，包租業就不負修繕義務。

│5日內通知終止轉租契約

林旺根提醒，有鑑於該契約關係3方權益，故針對提前終止設計也較為嚴苛，當房東提前終止和包租業的契約，明確規定包租業應於5日內通知租客終止轉租契約，並協助租客優先承租其他租賃住宅；若包租業因故停業、解散時，租客則可請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜，且公會或其全國聯合會「不得拒絕」。

│揭露問題屋保障租客

最後，有關於轉租契約檢附的房屋現況說明書，還有一處與一般租賃契約不同，它新增了「有無漏水情形」、「有無做輻射屋檢測」、「有無做海砂屋檢測」、「是否為凶宅」等項目，林旺根解釋，一方面是方便業者在管理物件時，能有充分資訊了解，一方面如實揭露也可以讓房客自己選擇要租或是不租。

TIPS:

轉租契約規定不得記載事項，除了不得約定拋棄審閱期間、不得約定廣告僅供參考、不得約定房客不得遷入戶籍等，與一般租賃契約不同的地方在於，多了一項「不得約定契約通知僅以電話方式」，因為相較寄信、寄電子郵件、簡訊、通訊軟體等方式，電話通知較不易舉證，避免日後訴訟舉證困難而訂定。