撿便宜? 法拍、金拍、銀拍你搞懂沒!

2019-04-13     591編輯部報導
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有些人因為買房資金有限,會去競標遭拍賣的「抵押不動產」來撿便宜,最常聽見的就是「法拍屋」,另外還有「金拍屋」、「銀拍屋」,規定、折扣及保障都略有差異。以民眾最在意的價格與屋況來說,法拍屋跟金拍屋的折扣較多,但只能”探聽”屋況,銀拍屋折扣雖不多,但可以帶看,事先了解屋況,各有利弊。

│法拍屋價格為市價6~8折

法拍屋是由法院拍賣的不動產,但只負責拍賣,並沒有提供帶看屋況的服務,拍賣後也無瑕疵擔保責任,買方須自行承擔買到漏水、輻射、海砂屋或凶宅的風險。

一般法拍物件會打到市價6~8折,但投標要準備2~3成保證金,得標7天內還需立馬繳清尾款,因為流程緊湊、金額龐大,建議在投標前先找好銀行詢問代墊尾款事宜,若未如期清償,不僅會被法院視為棄標,保證金也會沒收,陷入青黃不接的窘境。

瑞明地政士楊珺也提醒,最好提前10天向銀行申請代墊尾款,才不會措手不及,另外,代墊尾款也不是每家銀行都會承作,且因當下未取得產權,利率通常較高。但尾款繳清後,法院便會在10日內核發產權移轉證書,拍定人就可過戶產權,取得權狀,即可將貸款轉成利率較低的一般房貸。

此外,法拍屋物件還得注意「是否點交」,當你拍得點交物件,不僅取得房產所有權,法院還保障使用權。這麼說好了,當點交時,若屋主未搬離、導致法院無法點交,便會進入強制點交程序;若是不點交物件,法院只保障所有權,並不保障使用權,當你標到房子繳清尾款後,法院會發出不動產移轉證明,但不會協助點交,後續事宜都需自行打點。

提醒你,法院上以不點交物件居多,常碰到有人占用、有租客的情形,還必須額外拿出溝通搬遷費,若不幸碰到海蟑螂漫天喊價,費用就會相當可怕。

│金拍屋流程規定類似法拍屋

金拍屋則是法院委託台灣金服公司辦理的拍賣案件,因為地方法院要處理的法拍物件太多,所以會將部分法拍屋外包給金服公司,性質與效力和法拍屋相近,只是法拍屋投標地點是在地方法院,金拍屋投標地點則在金服公司,其他執行的流程、規定及折扣基本上都與法拍屋相同。

│銀拍屋產權清楚可事先看屋

至於銀拍屋,所有權人多半為銀行,產權較清楚,與法拍屋跟金拍屋最大的差異在於可事先帶看屋況,了解屋內的情形,甚至也已先排除遭佔用、原屋主積欠水電、管理費等問題,事後也保證點交,相較有保障,而且付款方式還可跟銀行協調,較有彈性,只不過底價較接近市價,頂多便宜1~2成。

銀拍屋既然較有保障為甚麼相較金拍屋、法拍屋競爭力較薄弱? 通常銀拍屋是法院法拍處理不掉的標的物,才會被銀行買回,自行承受後再賣出,會多次流標、處理不掉的物件,多半屋況、條件也不會好到哪裡去,再加上價錢若又和市價差不多,自然就較少人會出手競標。

TIPS:新手建議從銀拍下手

曾有網友說過「敢碰不點交,真勇者!」,不點交物件會出現在金拍屋及法拍屋,最好解決的途徑就是花錢消災,但金額可大可小,敢競標就得有心理準備。推薦銀拍屋的原因是因為銀拍物件是銀行業者的房產,所以沒有點交問題,產權清楚也已由銀行認證。

當然,銀拍屋還有一個優勢就是有看屋服務,類似你買成屋的概念,不像法拍、金拍只能旁敲側擊,銀拍物件可以事先看屋況、場勘,拍到也比較踏實。在價格方面,銀拍屋一般地點、屋況、格局相較法拍、金拍差,雖然拍賣折扣不多,但房價已相對便宜,又可與銀行協調付款方式,種種因素加在一起,銀拍屋還是較有保障。

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