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挫咧等! 房東居然要我馬上搬家

2019-06-02     591編輯部報導
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有在尊重?房客最擔心聽到房東說要提前解約,要求馬上搬家!常見房東提前解約的原因不外乎賣給別人、收回自住或是重新改建,但也不是說想提前解約就能解約,因為租賃契約又分定期租約與不定期租約,還有公證或未公證的問題,不同原因、不同契約對房東、房客來說結果不盡相同,讓我們繼續看下去…

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│定租租約期滿前房東不得任意終止

假設今天雙方租約是定期租約,有明確的租賃期間,就代表在約定租期屆滿之前,房東不可任意終止。值得注意的是,契約中『提前終止租約條款』的約定(約定雙方是否可提前終止),通常勾選不得終止租約,或直接挑過不勾選,這樣的話,房東非但不能要求房客搬離,還須取得房客同意才能解約。

民間公證人林智育事務所所長林智育表示,但若契約有約定可以提前終止租約,或是發生法律規定可以提前終止租約的情況,房東是可要求提前解約。林智育所長補充,愈來愈多人會約定可提前解約,因為不管是房東想解約,或是房客換工作要換租屋地點等解約理由,雙方都能有退場機制,但不管哪方都得在約定時間提前告知對方,若沒通知就隨意終止,得賠償最多1個月租金額的違約金。

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定期租約解約 狀況一:房東要賣屋

房東以賣屋為由要求提前解約,是不可行的,因為根據買賣不破租賃,房客是不需搭理房東,儘管房屋易主,房客也是可以住到約期滿,但要特別注意5年以上未經公證的定期租約並不適用買賣不破租賃。

定期租約解約 狀況二:房東要收回房子自住

房東以收回房子自住為由要求提前解約,但因法律是保障承租者的,房客尚可不需理會,可租到合約期滿。

定期租約解約 狀況三:房東要重新改建

房東以房子要重新改建而要求提前解約,根據《租賃專法》第10條第4款,出租人為重新建築而必要收回,房東可提前終止租約且房客不得要求任何賠償,但房東得在終止前3個月通知房客,才不會讓房客措手不及。

│不定期租約對房客較有保障 但也有例外

另外,假設今天雙方租約是不定期租約,為了保障房客權益,房東只能在法律規定的特定情況才能終止租約,且要提前一定時間通知房客,不能任意終止,實務上若真的是不定期租約,房東基本上根本難以收回房子;但如果房東把房子給賣了,房客就得做好包袱款款的心理準備,因為新屋主若要你離開,就必須走,沒得含扣。

不定期租約解約 狀況一:房東要賣屋

房東以賣屋為由要求提前解約,基本上你就是得搬走,除非不定期租約有經過公證,才可適用買賣不破租賃。不過,林智育所長也說,因為一般幾乎沒有人會公證不定期租約,也就是說,哪天房子易主,房客是很有可能被新屋主掃地出門。

不定期租約解約 狀況二:房東要收回自主

房東以收回房子自住為由要求提前解約,是可行的,因為根據《土地法》第100條規定出租人是可以用「收回自住」為理由來終止租約,但房東必須提出自住證明,入戶籍等等,不能空口說白話。

不定期租約解約 狀況三:房東要重新改建

房東以房子要重新改建而要求提前解約,根據《租賃專法》第10條第4款,出租人為重新建築而必要收回,房東可提前終止租約且房客不得要求任何賠償,但房東得在終止前3個月通知房客,才不會讓房客措手不及。


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│法律規定提前終止情形必須提前告知

至於剛剛提及法律規定可以提前終止租約的情況如下,而且不論定期租約或不定期租約都適用。若房東是為了重新建築房屋而必須收回房屋,必須提前3個月通知房客;但房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等情形,房東則要在30天前書面通知房客得提前終止租約。

如果房客真的遇到被房東提前解約的狀況,除了先了解契約類型,確保自己的立場站得住腳。假設房客同意提前解約,也別忘了與房東協議搬遷時間與合理的違約金、搬遷費等,但若不同意、協議破局,則可至地方調解委員會申請調解或打官司。

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TIPS:

有些人會將所承租的房子一部份轉租給他人,當起二房東,在租賃市場這類角色也是大有人在,不過有些不肖二房東在沒經過屋主同意下就把房子轉租給其他房客,等到房東要收回房子、要求房客搬離,才發現兩人都被蒙在鼓裡,房客不僅會面離流浪街頭的窘境,還很可能求償無門。

因此,建議房客簽約前一定要釐清屋主,看清楚房屋所有權人,確定是屋主本人,或是有得到屋主轉租許可,才能保障自身權益,避免爭議再度發生。

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