3成房價花在這 公設比原來這樣算

買新房不少人看到高公設比就會搖頭嘆氣，花大錢卻好像用不到，加上現在大樓新建案公設比至少30%起跳，也就是說買的房子實際室內坪數直接打7折，到底錢花到哪？

圖/社區交誼廳、門廳都屬公共設施一環，影響公設比高低。

│大小公不一樣　法定空間不計公設

首先來了解公設是什麼？公設屬於社區共有部分，基本上可細分為大公及小公，大公為社區所有人都可使用部分，像是大廳、健身房、游泳池、閱覽室等，小公則是僅供特定共有人持有，如社區若有分棟，同棟共有的樓梯間、走道、電梯間等，因各戶別持有小公面積不同，因此每戶的公設比都有些微的差異。

圖/樓梯間屬於小公，是由特地共有人共同持分。

另外也要提醒，像是並非所有休閒設施都會納入公設比的計算，通常會以有沒有頂蓋來做區分，如中庭花園、露天花園沒有頂蓋就算是法定空間，不能納入公設計算。

│公設比飆高有原因 使用者付費

不少人也有疑問到底公設比怎麼計算？以下就是算式
公設比＝共有部分(大公+小公)÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)X100%
例：權狀面積30坪，公設9坪，公設比9÷30 X100%=30%

現在造成公設比攀高的原因，部分是因為法規改革，民國94年7月以後《建築技術規則》規定樓高8樓以上的建築物，要興建雙逃生梯，加強安全性，12樓以上要具備救災中心，這些通通要算進去公設面積，更遑論現在許多主打豐富公設的建案，五花八門的休閒設施都要算進去，消費者要買單。

不過也要提醒並不是有豐富公設就公設比高，假如是大型社區總戶數多分攤下來，其實公設比並不會太高，反之有一些小基地建案雖沒有太多公設，但因戶數少，公設比有可能會上看35%，甚至有更高的可能。

│車道、車位面積怎麼算 建商考量有秘密

其實車道、車位坪數歸屬定也有玄機，現在有部分建商把車位權狀面積做小，車位持分灌到公設去，讓社區全體居民負擔，拉高公設比跟銷售坪數，若發現車位權狀面積小於8坪就要多留心，然而，有些小基地建案因戶數少，公設比太高，建商會將車道持分灌到車位裡，降低公設比，讓賣相好，但此舉也會降低建商總銷售坪數。

│勿迷信公設比數字 實際居住坪數才靠譜

除了公設比外，附屬建物大小也會影響實際使用面積，附屬建物分為陽台跟雨遮，雖今年元旦後申請建照的建案雨遮部分不登記不計價，但現行在線銷售預售案大多還是屬於舊制，坪數可登記，所以最好看清楚雨遮等附屬建物面積才能精算實際使用坪數。

另外房屋格局亦攸關居住空間，除了室內方正無柱、減少使用死角外，最好不要太多走道及過大玄關等較少使用的空間，才能有較高的坪效。