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租屋簽書面租約才有效? 律師曝真相打臉

2020-02-18     591編輯部報導
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圖/租房子在法律上叫做「不要式行為」。

許多民眾在外租屋,租金付給房東後突然李組長眉頭一皺感覺不對,心想著反正也還沒簽約,是否就可算合約無效?對此,人稱「包租公律師」蔡志雄認為,此種想法大錯特錯,由於租房子屬於「不要式行為」,所以一旦跟房東講好要租房子,付好錢了,這個租約就算有效了,並不會因為沒有簽白紙黑字的租約就無效。

|租屋跟買水果一樣 屬「不要式行為」

根據「關鍵評論網」報導,蔡志雄在《租事順利:從挑屋、簽約到和平分手,房東與房客都要懂的租屋金律》一書中寫道,這就跟人們去外面吃飯或買水果一樣,當我們跟老闆說來個排骨飯或柳丁時,老闆也願意賣,吃飯跟買水果的合約就已生效,在法律上叫做「不要式行為」。

而租房子同屬上述分類,所以一旦跟房東講好要租房子,錢也已經付了,這個租約就算有效了。不會因為沒有簽白紙黑字的租約就無效。不過,由於租房子涉及租金、租約期間、押金、修繕責任、可不可轉租等項目,如果沒有一個白紙黑字的憑證,就很容易發生糾紛,因此,即便租約沒有規定一定要簽紙本的租約才合法成立生效,但房東房客之間最好還是要簽租賃契約,避免對租約的內容日後產生爭執。

此外,法律也有特別規定,一年以上的租約如果沒有用書面字據訂立,就視為是「不定期租賃」,不過,由於不定期會變成沒有一個「ending的時間」,房東無法說到期不要再租了,變相反而使房客賺到,可以住好住滿。

|不定期租賃 房東有權任意調漲租金

過去房東可依《土地法》一百條規定的情形,房東才可以請房客搬家,像是房東要收回自住或重新建築、房客違反規定轉租給別人、房客積欠租金額,用擔保金抵償還欠二個月以上、房客以房屋供違反法令使用、房客違反租賃契約、房客損壞房屋或附著財物不為相當賠償。換言之,只要房客有照時間繳租金,也沒有違約,那房東就無法自行把房客趕走,必須跟房客協商,而且通常要付一筆搬遷費,才能把房客請走。

但根據最新《租賃專法》規定,除非承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不付修繕或相當之賠償、遲付租金或費用達2個月之租額,經催告仍拒繳、未經出租人書面同意將租賃住宅轉租於他人、出租人為重新建築而必要收回等,否則房東無法任意把房客趕走。且租賃專法相對於土地法及民法為特別法,所以應該優先適用租賃專法的規定。

但要注意一點,不定期租約也不全然對房客都是好處,因為已經變成不定期限了,所以房東有權利要求依房屋價值的昇降,請求法院調整租金,房客有被調漲租金的可能。

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