買預售屋想解約 律師:這樣做減少損失

買房是人生大事，但不少民眾可能會在買預售屋簽約後，因為種種原因而想解約不買，根據不同的反悔時間，有不同的處理方式，若在簽約前提出，民眾將可無償解約，不過若是在簽約後提出，律師則建議民眾應即早以存證信函的方式告知建商要解約，由於法院會以來判斷對建商造成的損害有多少，因此若是時間愈晚，民眾也就得賠的更多。

圖/不少民眾可能會在買預售屋後，因為看到更喜歡的物件而想解約，此時就沒那麼容易。

｜簽約前反悔 定金可全數拿回

預售屋買賣，根據不同的反悔時間，有不同的處理方式，首先若是在購屋簽約前反悔，根據內政部規定，民眾在簽約前有最少「5天的審閱期」，可以把合約書帶回家仔細閱讀並做最後的財務評估，只要在簽約前反悔，定金都可以全數拿回。

消基會房屋委員會召集人張欣民表示，提醒民眾得注意，部分建商可能會要求先付定金或其他條件才能有享有契約審閱期，這樣也屬於違法的狀況，況且若民眾未享有審閱期，日後簽約也都不算有效，因為民眾可以主張部分契約內容當初沒有清楚，以此解約。

然而成揚律師地政士聯合事務所林立婷資深律師提醒，若是民眾想要用無審閱期主張解約的話，也要在合理期間內，合理期間得視法院個案認定，像若是距離簽約都已經過了1~2年，建案都快完工，此時民眾想以當初無審閱期主張解約的話，法院就會認為民眾沒有遵守誠信原則，可能難以解約。

圖/民眾在簽約前有最少5天的審閱期，只要在審閱期間內反悔，定金都可以全數拿回。

｜違約的賠償金額最高上限15%

但如果反悔的時間點是在簽約後，在法律的認定就容易被解讀為事後悔約、任意破壞不動產交易的穩定性，建商可以依法沒收定金，一般來說，定金沒有規定的金額，多為5~10萬元，不過有些民眾甚至繳了簽約金與開工款才反悔，那損失就更大了。

不過賠償的金額也不是無上限，依照預售屋合約規定，買賣雙方若在簽約後反悔想解約，雖然得面臨違約金部分，但根據《預售屋買賣定型化契約》寫明違約金最高為總價15%，若已付出款項超過15%，建商只能收取最高15%的違約金，其餘須退回，若不足15%，就只能以已繳納款項為限。

舉例來說，民眾購買總價1000萬元的房屋，簽約後若是已繳納300萬自備款，建商就只能收取150萬(15%)當作違約金，剩的150萬需退回給民眾，不過若是簽約前只繳納100萬的訂簽開款，建商就只能沒收100萬，不得要求其餘賠償金。

圖/根據《預售屋買賣定型化契約》範本第25條之4指出，違約金最高為總價15%。翻攝行政院預售屋買賣契約書範本。

｜協商違約金成數以降低損失

買完預售屋若是反悔，想降低損失的話也不是沒有辦法，張欣民建議，民眾首先可以用哀兵姿態，向建商說明可能是還款能力不足或是家逢變故等原因，請建商通融，若是景氣好的話建商也許就會開恩，再來則是建議民眾在簽約前可以先與建商各別協調，達成違約金應付幾成的協議，不一定要照契約所寫最高上限15%，可以由民眾與建商自行約定。

另外林立婷資深律師則是建議民眾應及早通知建商，並且要以存證信函的方式告知要解約，因為實務上法院會用通知書的時間來判斷對建商造成的損害有多少，若是時間愈晚，對建商的損害就會比較多，民眾也就得賠的更多，最後若是交屋後才後悔，此時只能轉賣以降低損失，除了可以委託一般仲介轉賣外，也能請建商、代銷協調幫忙出售，不過要先注意預售屋合約上假如有禁止換約的條款，就無法轉讓，因此簽約前最好多加確認。

圖/民眾若是交屋後才後悔，也可以委託一般仲介轉賣，以降低損失。

Tips :

擅自解約將面臨違約金的賠償，不過有幾種狀況下將可以合理解約，根據「預售屋買賣定型化契約」，以買方來說，若是賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」規定或「賣方之瑕疵擔保責任」規定，造成消費者誤解，則買方就可以此申請解約，林立婷資深律師表示，民眾同時還可以向建商請求最少15%的賠償金，但倘若原因不能規責與買賣雙方，像是碰上天災的話，則金額將無息退還。