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建商點交公設 管委會驗收這項最重要

2020-08-29     591編輯部報導
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新成屋社區豐富的公設可不是買房搬入就能使用,建商須點交給管委會後才會開放使用,但公設除了休閒設施以外,更重要的社區相關公安設施,像是建築外觀、水電、消防與弱電等項目,須檢測項目繁複,專家就提醒社區建築品質比機電設施運作驗收更為重要,若出點交後才發現問題維修費用可是機電的好幾十倍起跳。

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圖/社區公共設施規劃愈來愈豐富,不過在使用前得先經由建商、管委會以及政府機關驗收。

|公共設施點交後才能使用

入住新社區,若想享受豐富的公設得等點交完畢後才能使用,伯克錸物業管理公司執行長柯淯丰表示,根據《公寓大廈管理條例》第57條規定,起造人(建商)應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等相關文件,在管理委員會成立後7日內會同政府主管機關以及管理委員會,現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認功能正常無誤後移交。

雖說是與管委會點交,但就算住戶非管委會的一員,建議也是留意社區的公設點交時間,再與管委會一同參與點交當天也是可以出席關心點交的狀況,畢竟社區的公共設施品質關乎以後住戶全體使用權益。

|驗收方向應以建築類為主

社區的公共設施種類廣,甚至連停車場入口坡度、社區種植的綠化植披種類及生長狀態都在公設點交的一環,就是因為太過繁瑣,部分社區會選擇委託驗屋公司檢測。嘉鼎工程管理顧問公司執行副總謝景德表示,通常驗屋公司會將檢測項目分為建築、水電、消防與弱電生活等四大項。

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圖/公設點交項目繁複,部分社區會選擇請專業驗屋公司檢驗。嘉鼎工程管理顧問公司提供

很多住戶只在意機電等檢測,但謝景德直言,其實建築才應該是驗收的主要方向,若是出現建築外牆滲水、磁磚空心或是有破損的狀況,當遇到強大雨或是地震等天災,可能導致屋內漏水或是磁磚掉落等意外,再者,建築類的修繕費動輒就是機電的數十倍或百倍起跳,因此建築類驗收反而更為重要。

另外,檢驗機電的部分,則應請建商啟動所有機電設備,測試是否能正常運作,水電的驗收包括社區的公共空間的空調設備、電力系統還有汙廢水處理等功能是否正常,接下來關乎社區安全的消防檢驗,包括廣播系統、消防灑水系統及逃生設備數量以及位置有無正確;最後則是弱電生活的部分,像是電梯設備、監視器和對講系統也要能正常運作。

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圖/景觀植栽與當初規劃不同或是枯萎,都是公設驗收的一部分。嘉鼎工程管理顧問公司提供

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圖/建築物為驗收的主要方向,若是外牆有破損(紅圈處)甚至有可能導致屋內滲漏水。嘉鼎工程管理顧問公司提供

|建商得於1個月內修繕完畢

若檢驗後發現有瑕疵,建商都理應負起修繕責任,柯淯丰表示,根據《公寓大廈管理條例》第57條規定,公寓大廈水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或功能有明顯缺陷者,管理委員會應報請主管機關處理,其歸責起造人(建商),起造人(建商)應負責修復改善,並於1個月內再會同管理委員會辦理移交手續。

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Tips:

社區公共空間攸關住戶的居住安全,因此點交時也得更仔細,柯淯丰指出,由於檢測過程繁瑣,一般社區公設初驗、複驗到正式完成交付管委會大約為1~2個月,若是大型或是公設豐富的設區甚至可能要長達半年至1年的時間,所以如果住戶若是發現社區公設點交過程太快,就要小心管委會是否過於草率行事或是與建商有不當勾結,考慮主動關心複驗進度以保障自身權益。

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