處處是眉角 預售車位買賣沒你想得簡單

【金筱筑/採訪報導】大多數民眾買預售屋時，都會搭配一個車位好停車，但預售屋轉成屋的等待期那麼長，可能會有買賣轉手需求，專家提醒，車位可不是想買賣就能買賣，想搞清楚是否有獨立權狀，稅費金額、抵押權轉換問題，都是「眉角」，想買賣預售車位前要先考慮清楚。

｜法定停車位只能賣給同社區住戶

預售屋轉成屋動輒3~5年，在這期間人生變化難預料，假如民眾本來想買房+車位拿來自住，卻因為調職或是賣車了而決定把車位賣掉，或是居住人口數變多，想買車位也是有可能，但賣車位之前，首先，民眾必須得先釐清，並非所有的車位都可以單獨出售，必須瞭解自己購買的車位產權為何，依照《建築技術規則》，車位分為「法定停車位」、「獎勵停車位」與「增設停車位」等3種。

大多數新建案的房子車位屬「法定停車位」，像這種停車位就必須登記為公寓大廈之共用部分，民眾有產權但無獨立權狀，僅只能在區分所有建築物之登記權狀中加計車位坪數、編號，並透過將共用部分約定專用之方式，提供給特定住戶使用。此外，若住戶要單獨出售，就只能賣給同社區的住戶，或是房產連同車位一併賣出。

「獎勵停車位」雖有獨立權狀可以賣給社區以外的民眾，但自2012年受法規影響後已經非常少見；最後「增設停車位」則需視產權登記為公設還是主建物，若為公設將比照法定停車位，只能賣給同社區的住戶，但若登記為主建物者，買賣則無任何特殊限制。

圖/大多數新建案的房子車位屬「法定停車位」，無獨立權狀。

｜小車位交換大車位 屬買賣、贈與行為

再來，其實買賣停車位也會有稅賦問題，針對課稅，威律法律事務所周逸濱律師表示，若車位是在2016年後取得的，有獨立權狀，亦屬不動產的一種，則出售車位屬於房地合一課稅範圍，依規定要在完成移轉登記日後30天內，主動申報繳納房地合一稅及相關契稅。

但假如是車位交換的話，國稅局人員指出，因為都會地區多屬大樓型態的建築物，其停車位多數都是以共有方式持有，住戶因需要而互換車位的位置時，只要各自權利持分並無增減，即可視為是單純屬於同一建築物內停車位編號變更，只要權利持分無增減，非屬移轉所有權行為，就可以免申報繳納房地合一稅及契稅。

以現制來說，倘若民眾是以小車位交換大車位，由於屬不動產增加，會被視為是買賣或贈與行為，按契價的6％課徵契稅，也有可能要繳交房地合一稅或贈與稅；此外，如果交換車位為分屬於兩棟不同門牌坐落的區分所有建物內(例如一個社區有97~99號，97號跟99號交換的情況下)，這類交換停車位的行為，已涉及交換所有權，也必須依法申報繳納2％稅率的交換契稅及房地合一稅。

但假如民眾訂了預售屋建案的房子，在未完工時就賣掉預售屋的車位並獲利的話，以目前法規來說，因為預售屋還沒有蓋好，預售屋的買賣屬於「權利」而不是實際有產權的移轉，只要在5月申報綜合所得稅時，列入財產交易所得裡就行了。

圖/民眾是以小車位交換大車位，由於屬不動產增加，就必須得繳交契稅。

｜要出售停車位 需部分清償才可將抵押權塗銷

不過也有些不少民眾買了剛成屋含車位的房子，在仍還有貸款的情況下，把車位單獨售出，那像這種行為是否會影響到銀行貸款成數？對此，銀行房貸專員表示，銀行當初核貸時，都會設定設定權，想當然車位也有一併被設定，所以民眾若把車位單獨出售，務必都要先詢問銀行，通常銀行會要求貸款人清償部分貸款，如此才能將部分抵押權塗銷，之後也會對房子貸款重新鑑價。

舉例來說，若房屋1000萬元、車位200萬元，總價1200萬元，屋主向銀行貸款7成(840萬元)，房屋貸款占700萬元、車位貸款占140萬元，等到要將車位單獨賣出、塗銷車位抵押權時，銀行通常會要求屋主須清償140萬元或更高的金額塗銷並出售車位，因此建議民眾要單獨出售車位前，務必要先跟申貸銀行詢問清楚貸款金額與相關費用有哪些變化。

圖/民眾單獨出售車位前，務必要先跟申貸銀行詢問清楚貸款金額與相關費用有哪些變化。

Tips：

民眾單獨買賣車位，另外一個大風險，也就是銀行貸款問題，畢竟對於銀行來說，車位沒有火險和地震險保障，擔保價值相對低，且後續法拍處理較有難度，因此大多數銀行不會接受這種貸款，多建議民眾多準備資金，以全額現金買車位一勞永逸；不過，房貸專員表示，若剛交屋新成屋想加買車位，建議可以試著跟建商介紹整批房貸銀行，有較大的機會可以追加車位貸款成功。