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透天怎麼挑? 5大類型挑你最適合

2021-10-19     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】近年來新建案大樓產品多,但有些民眾住慣了有天有地的透天厝,想要挑選透天厝,專家指出,目前市面上主要有獨棟、雙拼、連棟、新加坡式透天以及設有地下車位透天等5大種類型,不過專家也提醒,生活機能發達的黃金地段,周遭環境的生活條件,才是決定透天價值的最主要關鍵,假如透天地點相對郊外,本身也非別墅等級,除了未來都更可能、重建價值成長幅度不高之外,民眾在申辦貸款時,銀行鑑價會不如預期,貸款成數也不會那麼漂亮,相對於買大樓,民眾手頭上資金得要更充裕。

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圖/透天厝有天有地,售價相對大樓貴。

|理想透天面寬最好5米以上

民眾在看透天產品時,與大樓最大的不同點,在於透天物件會出現「地坪」這個概念。所謂的地坪即為持有土地的坪數,不像公寓和大樓需要總用戶數平均平分,得算土地持分,因此公寓和大樓物件土地持分都會相對透天產品小很多。

而民眾要挑選透天厝,首先,張欣民表示,透天最好要「大面寬」,顧名思義,面寬指的是房子的寬度,也就是房子正面東牆與西牆之間的距離。房子面寬由於會影響到房屋整體採光,因此理想透天面寬最好5米以上,其中客廳面寬至少要3.6米以上,才能帶來良好的日照採光,避免縱深太長導致暗房問題;此外,大面寬另一大重點則是車位考量,寬度夠大才方便停車。

|獨棟vs.雙拼vs.連棟 各有優缺

而市面上常見的透天產品,最主要有5大種類,中信房屋行銷企劃部經理江龍名表示,首先「獨棟」透天也就是俗稱的「獨門、獨院」住宅,擁有4面採光、通風,且因為沒有隔壁戶,最適合追求隱私的民眾,因此行情最貴,而且要注意,像這種房子很有可能因為少了其他住戶共同分擔,房屋修繕、維護成本會比其他類型透天還要高,而且如果獨棟透天非位處管理良好的別墅社區,沒有鄰居互相照應,較容易產生治安疑慮。

第2種「雙併」透天則是指一棟透天別墅裡有左右相連的2戶住宅,雙併優點是比起獨棟,價格更為親民,同樣也適合重視隱私的民眾;第3種則是「連棟」,由於每戶是連在一起的,材料、防水等工程較少,且土地持份低,但因為與兩邊鄰居僅一牆之隔,噪音很難避免,因此房價就相對便宜。若依採光通風及鄰舍干擾論居住品質來選擇的話,邊間最優,若有開窗、採光好,行情甚至有機會比其他戶高出1成。

不過,即使是買邊間,假如隔壁是空地,未來若地主蓋了房子、放廣告看板,其他人都無法阻止,而且因為連棟但因為建築物是連在一起的,水滲漏風險高,等到房子屋齡高,單一棟房屋要拆除改建,隔壁就很有可能會因為施工,而影響基礎結構造成鄰屋龜裂、傾斜。

|新加坡式透天 3樓以上才是房間

另外,江龍名也指出,由於土地價格飆漲的關係,因此有些建商為了吸引小家庭與預算有限的客群,推出了第4種「迷你透天厝」,房子面寬僅4米~4米2,像這種大多只能停下一台車,但較符合一家4口的小家庭機能需求;或是規劃新加坡式透天厝,通常這類物件地坪小,所以單層建坪也小,整體有點像汽車旅館,格局大多規劃1樓是停車位、孝親房與樓梯,2樓是廚房與客廳,3樓以上才是房間,近期已成為新建案透天常見規劃之一。

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圖/新加坡式透天厝,通常這類物件地坪小,所以單層建坪也小,整體有點像汽車旅館。

|停車空間在地下室 土地持分比傳統透天少

此外還有一種規劃停車空間在地下室的第5種「混血兒類型透天別墅」,這類的設計主要是把人跟車分開來,是從大樓的集合式住宅概念移植到透天別墅來設計;此設計的缺點是因為有許多公共的空間,需要長時間的維持、維護,加上地下室停車,需要更多的機電跟消防設備,所以維持費用的成本最高,因此大多還是得要成立管委會管理社區狀況,土地持分也會比傳統透天還少。

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|社區型vs.臨路型 有店面增值性較高

除了透天本身規劃之外,若以整體規劃來看,常見透天設計有分為「社區型透天」與「臨路透天」。社區型透天房價一般比起臨路透天較為便宜,住戶比起公寓大樓來說較少,張欣民表示,常見的「社區型透天」大多為封閉道路,也就是俗稱的「無尾巷」,如果無尾巷深度低於20米、棟距達6米以上,居住品質反而是加分的,因為無尾巷離主要道路有一點距離,生活環境較為安靜,而在巷內也沒有停滿車輛的條件下,遇到突發狀況時,救護車及消防車還是可以救災救火。不過,因為需與其他人共同生活形成社區,因此鄰居就非常重要,而且公設(如路燈)、停車,能不能拉下鐵捲大門等問題就可能會造成很大的困擾。

而「臨路透天」,最大的優點就是一樓具有開店做生意的商業價值,且因為土地是跟著產權走的,因此以後的增值價值也會較社區型高,但也有分市區的臨路透天透天與非市區的臨路透天,如果是居住用的,選擇車流量小,人來往較少的地區,較不容易被其他車子及人的聲音干擾,否則很有可能會有人來亂停車,佔用家裡門口,導致民眾要多花許多麻煩來制止此種行為的可能,犧牲住宅的安寧、安全、衛生標準。

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圖/「社區型透天」棟與棟的距離約6米左右。

|買透天 地點還是保值性的最大關鍵

不少民眾喜愛購買透天厝,主要原因在於居住習慣,民眾持有該土地可自由改建、低公設比以及產權獨立、房屋使用彈性高等優勢,而且由於疫情的關係,也使有部分人青睞獨棟透天「密度低、人流少」等防疫居住優勢,但這代表透天具有絕對保值性嗎?其實不然。

張欣民認為,這點僅限於生活機能發達的黃金地段,像是在都會區土地區分住三住四的透天,不管是轉售或是都更、重建,房子未來的價值非常可觀,因此買透天最重要的是「地點」的選擇,所以並不是「透天」都具有保值性。

而且,由於透天通常都需要較大的腹地與空間,因此都不會在都會的密集處,雖然產權獨立,但現在有不少透天蓋在郊區,因此銀行鑑價方面,可能就只有B、C等級,貸款成數就不會那麼高,建議民眾在購買之前就要先向銀行多做詢問,避免風險。

如果將蛋黃華廈與郊區透天做挑選的話,張欣民認為,他認為華廈還是較有未來性,且社區管理與電梯優勢遠勝透天任何事情都要自己維護與管理來的方便;此外,隨著都會發展的趨勢,人口越來越集中,大部分都往市區發展,加上生活機能的改善、民眾的生活型態與居住觀念的改變,還有少子化影響,居住空間也不需要太大,所以居住模式就朝垂直發展,大樓的需求也逐年增加。

TIPS:

以現今市場真實狀況來看,專營高雄透天代銷的業者坦言,由於透天厝施工時間約1~2年即可完工,因此不少民眾買新建案透天厝時,傾向買能夠實體看得到的新成屋,而且,隨著土地越來越稀少,房價高漲、以及民眾生活型態變遷等因素,透天厝產品也呈現越來越稀少的狀況,北部可能只會在郊外以別墅方式包裝,吸引高資產族群置產;南部透天厝也處於越來越貴、越蓋越小等趨勢,迫使民眾轉而購買大樓。

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