搶買房快狠準 別忘簽約前這三件事必做

【黃鈺倫/採訪報導】現在房市熱，心儀的物件若是猶豫太久就怕被買走，尤其中古屋由於多半為現況交屋無法驗屋，因此很難在短期內下決定，為了避免考慮期間過長，專家建議可以把握下列幾項關鍵，包括詳讀不動產說明書，先瞭解房屋資訊；再來則是帶看時針對容易滲漏水的地方檢查屋況；最後則是向該房屋的租客、鄰居或是管理員打聽房屋以及社區維護狀況，把握這三大重點，就能輕鬆下手中古屋。

圖/中古屋由於多半為現況交屋無法驗屋，因此很難在短期內下決定。

｜詳讀房屋不動產說明書

為了避免心儀的物件被秒殺，看房就得更有效率，因此建議民眾在約房仲看屋前，可以先請房仲提供該房屋的《不動產說明書》，由於說明書中記載房屋詳細資料，能夠先行過濾不適合的物件。針對說明書首先需要注意的就是房屋面積，中信房屋新莊副都心店長林家民表示，早期中古華廈樓梯間的坪數可能會計算到主建物或附屬建物的坪數當中，造成室內坪數有落差，因此在確認坪數時，應同時比對官方的建物測量成果圖，會比較準確，同時也要從建物測量成果圖中確認房屋內是否有陽台外推或是增建等違建，以免日後被檢舉。

再來則是檢查房屋沒有限制登記、預告登記，以及有無除了銀行貸款以外的其他抵押。另外，林家民指出，從屋主持有期間也可以推算是否為投資客短期買賣，得注意的是若房屋為1年內的短期買賣，銀行就會為了風險控管，因此只能貸款相同金額，所以若是投資客加價出售，買家就需要準備更多頭期款。舉例來說，投資客當初買1000萬元，貸款800萬元，現在賣1200萬元，此時銀行同樣也只能貸款800萬元，因此買家頭期款就須提高到400萬元才能買到。

最後則是要留意房屋現況說明書的部分，包含漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅、有無中繼水箱、基地台等都須揭露。此外，也要查看房屋周邊半徑300公尺範圍內是否有嫌惡設施，像是地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社等，而買方也可以事先了解標的物附近的環境，以避免日後糾紛。

圖/民眾買中古屋首先可以先請房仲提供該房屋的《不動產說明書》。

｜針對房屋滲漏水仔細檢查

買中古屋除了要詳讀不動產說明書更了解房屋資訊外，民眾在帶看時也得把握機會仔細檢查屋況，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，可以先從關鍵必看的地方下手。首先最近地震頻繁，因此可以看查看梁柱是否有裂痕，尤其震後去看又會更精準，再來則是檢查水電部分，可以打開水龍頭確認水流是否順暢，以及沖馬桶看是否會堵塞，而若是超過20年以上的中古屋，還要確認電線有無更新，若是沒有更換，買房後就還得再花一大筆錢換新。

另外，針對中古屋最常見的漏水糾紛，建議從廚房、前後陽台、連接衛浴的牆面以及窗框等比較容易滲漏水的地方觀察，並且一邊敲周邊牆壁，若是有木板聲恐怕就是因為壁癌嚴重而被包裝。同時也提醒儘量挑選沒有過多裝飾的中古屋，肉眼比較能夠仔細看清。最後也可以從風評較好的建商推敲房屋品質，信譽較好的建商，中古屋可能也還會維持一定品質。

圖/中古屋最常見的漏水糾紛，應從比較容易滲漏水的地方觀察。

｜詢問鄰居或管理員社區維護狀況

除了自己檢查屋況外，也可以向人打聽，張欣民表示，若是該房屋還有租客，也是可以詢問的對象，尤其租客自己本身長住，對屋況較熟悉，加上立場較中立也比較願意分享，或是也可以向左右鄰居及管理員詢問該房屋是否發生過特殊狀況或有無修繕，另外，若是經由認識的房仲帶看，多半也會因為人情因素不會隱惡揚善。

社區管理也是另一項評估的重點，社區管理差也會影響未來脫手的價格。第一可以針對社區外觀檢查，若是建築物外觀已經有剝落狀況，不僅建築安全有問題，也代表管委會沒有定期在維護；再來則是檢查社區公設是否維護良好，以及到樓梯間查看有無堆積雜物的狀況，由於樓梯為逃生通道，若失火恐會影響逃生，將危及生命安全。

最後，就管理制度層面而言，常見部分社區會將決議事項張貼在社區公布欄及電梯中，因此建議民眾可以觀察公布欄張貼的管理費有沒有長期積欠的問題，避免購買住戶繳納管理費占比過低的社區，以免日後經費短缺，這都是確認社區運作的小「眉角」。

TIPS:

中古屋買賣由於多半無法驗屋，加上常見為現況交屋，因此最怕交屋後屋況瑕疵一一浮現，不過其實不論合約是否註明現況交屋，根據民法規定賣方必須負起瑕疵擔保責任，若是交屋不久即發現問題，前屋主仍須負責修繕，折衷方式也能從售價給予折扣，並且若是前屋主不予理會，買家也可透過書面寄發存證信函，因此賣方若想要以現況交屋來規避瑕疵擔保責任其實是不行的。