買有租約的房子 這些事心理要有底

【黃鈺倫/採訪報導】買房要找到完美的物件難上加難，不過若是找到心儀的物件但是帶有租約到底可不可以買?此時就得小心恐怕無法馬上入住，因為根據民法保障房東與房客間的租賃關係，所以房客權益不受影響，不過若是原本就想投資使用，如此一來反而可以省去房屋空租期，不過針對帶有租約的房屋，專家也指出，除了要檢查租約狀況外，看房的時間也需要配合租客，較不彈性，還要確認房屋真正的使用情形，以免日後衍生租屋糾紛。

圖/買帶有租約的房屋除了無法馬上入住外，還有很多眉角需要注意。

｜民法保障 房屋移轉租客仍可續住

終於尋覓到心儀的物件準備下手，不過若是房屋帶有租約首先要注意的就是有無急迫入住需求，因為房屋不會因為移轉而使租約終止，中信房屋行銷企劃部經理江龍名表示，依據民法第425條的規定「所有權的移轉不破租賃」，就是所謂「買賣不破租賃」，也就是房東與房客間有租賃關係，因此若房東把房子賣給別人，房客依然可以居住，權益並不受影響。

不過這也必須根據房屋所有權、轉讓時間點、契約期限及租約類型來判斷「買賣不破租賃」是否成立，包括房東必須是房屋所有權人；轉讓房屋時房東與房客的租賃關係仍存在；同時，租約也在期限內；最後檢視合約類型，租約必須為1年內的口頭或書面租約、5年內的定期租約或是經法院公證的5年以上定期租約、不定期租約，才能構成「買賣不破租賃」。

此外，買方還得檢查租約狀況以及後續交接事宜，包括檢查合約租期，以免租約為不定期租約；確認押金數目，以及後續如何移轉；瞭解租金支付方式及實際付款情況；最後則是留意租客有無轉租、或是設籍以及登記公司行號，都將影響買方未來日後的稅費。

圖/由於買賣不破租賃原則，因此若房東把房子賣給別人，房客依然可以居住。

｜買方要確認房屋使用狀況

除了留意租約狀況之外，看房時也要檢查房屋真正的使用情形，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠指出，不過帶有租約的房屋在看房時也比較容易受限，由於租客享有使用權，因此若是原租約上沒有協議開放看房，其實租客可以拒絕，然而買房動輒數百萬元，仍建議買方一定要先看過再買。

實務上較常見的是得配合租客時間看房，因此看屋時間較不彈性，並且房屋有人居住，看房時也無法全面看清，不過好處就是，因為租客長期居住，所以若想更進一步瞭解屋況，跟租客建立良好關係反而能從中得知。江龍名也提醒，買方針對房屋使用情形也要加以留意，像是房屋裡到底住多少人以及有無養寵物，這都將影響左右鄰居的生活品質，以免租客把房屋弄得烏煙瘴氣，成為其他住戶眼中的惡鄰居，發生糾紛時還得出面調解。

圖/要買帶有租約的房屋，也要與原房東確認押金數目，以及後續如何移轉。

Tips:

房屋過戶後，新舊房東除了要完成交接手續之外，新房東也不要忘了與租客重新簽訂合約，不過得留意的是，若是本來就打算買來投資，但想藉機調漲租金恐怕行不通，曹筱筠指出，由於簽訂新合約的主要的目的是釐清出租人，所以新合約的條件僅能優於舊合約，若是新合約不利於租客，其實租客也可以不簽約，因為根據買賣不破租賃，舊合約還是會繼續進行。