全台百萬棟老公寓都更 有望「1坪換1坪」

台灣老屋「高齡化」，內政部統計指出，逾115萬棟是不到6層的老舊公寓，為了加速都市更新，內政部日前公布《都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法》，放寬「都更耐震認定」貼近危老，如果經評估耐震不足現行規定1/3的老建物，將視為危險建物，可以申請地方政府代拆，還會給予原容積1.3倍容積獎勵，屋主將有機會透過都更重建，實際拿回權狀上的「一坪換一坪」，該案預計年底前發布實施。

圖/內政部放寬都更耐震認定，加速老屋重建。

│北市老公寓多 約占房屋稅籍43.5%

內政部日前《都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法》，放寬都更耐震認定貼近危老條例評估分數，如果經評估耐震不足現行規範1/3的老建物，將視為危險建物，可以申請地方政府代拆，還會給予原容積1.3倍容積獎勵，預計年底前發布實施。依內政部資料，台灣自1999年6月全面實施容積管制，在既存建物中，全台逾115萬棟是不到6層的老舊公寓，若全數重建，房產價值可觀。

若以北市來說，房屋稅籍住宅逾90萬宅中，4、5層建物逾39萬宅、約占43.5%，像這種隨處可見的老公寓，多數是在實施容積管制前就蓋好，往往土地是「蓋好蓋滿」，以過往台北常見的4層公寓、基地面積100坪，可能每層樓會蓋至80坪，換算下來，總樓板面積約320坪，原容積率就為320%，若住戶為8戶，加上梯廳等公設面積，每戶權狀約40坪左右，倘若依現行都更基準容積的1.5倍來換算，重建面積僅約540坪，兩者僅相差120坪，若再加上建商分回、公設比等面積，原住戶不僅無法一坪換一坪，還可能從4房「縮水」到3房。

│一坪換一坪成真? 多出建物面積還可支付重建開銷

但新法上路後，申請都更的建物，只要經評估耐震能力不足，就可以享有原容積1.3倍獎勵，根據591房屋交易網試算，這樣一來可興建樓板面積將增加至665.6坪，為重建前坪數的近2倍，多出建物面積除了作為部分公設比設施以外，還可支付重建開銷，提高建商參與意願。住戶還有機會可以拿回權狀上的一坪換一坪。

計算公式：

修法前 100坪(基地面積) X 225%(法定容積) X 1.5(獎勵容積) X 1.6(公設轉換係數)=540坪(重建建物坪數)
修法後 100坪(基地面積) X 320%(原容積) X 1.3(獎勵容積) X 1.6(公設轉換係數)=665.6坪(重建建物坪數)