房價瘋漲誰的錯? 建商曝背後最大獲利者

圖/全台房價瘋漲，建商利潤卻越變越低。

「建商心理苦，但不能說?」近年政府雖頻頻打炒房，仍難檔疫情、缺工缺料等大環境因素，根據內政部統計，去年Q3時全國房價指數為114.83，相較2020年同期的106.9，走揚7.4%，其中台中、高雄等地漲幅更是超過1成，被視為抬價禍首的建商，也屢次成為打炒房目標；包括數個囤房稅版本均主張縮短建商銷售寬限期，並拉高待售餘屋房屋稅稅率，連央行也持續緊縮建商土建融等「銀根」。對此，就有業者喊冤表示，地價漲翻天，建商早已進入「毛三到四」的薄利時代，甚至有業者直指房價大漲，賺錢的是「地主及購屋者，不是建商」。

│地價狂飆 建商利潤成「毛三到四」

全國房市熱翻天，不少地區由於房價漲幅過大，傳出建商要求客戶解約，將價格調整後再拿出來銷售等情形發生。對此，就有建商跳出來解釋，根據《自由時報》報導，麗盛建設總經理何昭宏指出，營建成本上漲已不可逆，近年來預售案虧本交屋時有所聞，建商只能選擇預售時不一次售完、採取分階段賣房策略，或先建後售，來降低造價大漲侵蝕利潤的風險。

而文心建設董事長葉明進透露他在北市有個建案，預售銷售完畢後、發包造價一路上漲，等到交屋成本多出逾四億元，也只能自行吸收，「真正大賺的是地主及購屋者、不是建商」!

另外，華固建設總經理洪嘉昇也分析，由於地價飆漲，一個建案光購地資金的支出成本，在銷況順利的情形下，至少也要三到五年才能完工認列，毛利率已縮減到十五％到二十％，換算平均一年毛利僅三到五％。。換句話說，建商早已進入「毛三到四」的薄利時代。不動產開發公會全聯會理事長楊玉全也說，近年造價漲幅至少五成，他在台東推出的首個建案也賠本收場。

│七都齊漲房屋稅 台南、高雄動作最快

至於備受各界關注的囤房稅，目前多個版本均主張縮短建商銷售寬限期且拉高餘屋稅率。房產業者都強調，未出售前是存貨而非囤貨，根本不該課徵囤房稅；這樣的稅制改革是劃錯重點，結果是建商不敢續蓋新屋、供給更少，只會讓利用人頭炒房的投資客受益。

何昭宏指出，「囤房稅」等同對先建後售建案埋下「稅賦地雷」，採取先建後售模式，只是希望降低造價上漲等變數影響，尤其上市櫃建商求的是周轉率、不是餘屋比率，強烈建議囤房稅對建商待售餘屋給予三年的銷售緩衝期，超過三年再課徵囤房稅。

然而，根據最新消息，財政部在徵詢各縣市意見後，除了台北市同意調高房屋稅非自住稅率3.6％天花板，多數縣市在稅務考量均持反對意見，也讓囤房稅暫時喊卡；但實際上六都包括新竹等地，目前除新北市尚未跟進，其餘各縣市均已表態會跟進囤房稅(調高非自住房屋稅)，扣除原本就有囤房稅的台北市，目前屬台南、高雄進度最快，預計將於今年7月正式上路，而台中市與新竹縣則是預計下半年至2023年開徵，七都敬陪末座的則為新北市，實際具體稅率還未做決定。