百年老屋交易有隱情? 房仲點出兩原因

圖/六都最高齡老宅交易，出現在桃園市桃園區。

酒是愈陳愈香，房子也是越老越值錢嗎?根據房仲統計，2021年六都最「高齡」的老屋交易出現桃園，桃園區新民街一處兩層樓的加強磚造透天厝，建築完成日為民國6年，屋齡高達105年，建物在去年12月以總價950萬元交易，成為六都交易最老建物。房仲表示，常見老屋交易分為兩種，一是位於精華商圈，有店面租金收益價值，一種為都更改建效益，因此吸引投資者進場整合。

│老屋成金雞母 改建、出租都有賺

屋齡100歲是甚麼概念?簡單來說，在建築物完工當時，第一次世界大戰還沒結束、治療用的抗生素也還沒被發現。根據台灣房屋統計，2021年六都老屋交易，其中最「高齡」的老屋交易出現在桃園市桃園區、高雄鳳山區，建築完成日為民國6和7年(1917、1918年)，屋齡分別是105、104年，前者以總價950萬成交，目前閒置；後者轉手則高達1290萬元，現況由「海島水藝水族設計」經營使用。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，考慮到屋況、整修費用等因素，一般自住購屋者對於屋齡超過30年的物件，仍會有所疑慮，普遍都是「喜新厭舊」。因此市場上老屋交易，主要可歸納兩大原因，一則位屬精華商圈，有店面租金收益價值，一則為都更改建效益，因此吸引投資者進場整合。

而桃園這棟於位於火車站附近的新民老街老屋，當地房仲指出，該透天店面坐落於站前商圈，周邊有文昌公園、市立圖書館，地段具有商業效益，因此都更危老整合不易，新買家應該是看上店面租金效益。目前周邊店面加二樓的使用空間租金行情，每月有機會在3~4萬元上下，目前該店面新屋主還在整修中，尚未營業，若整理好順利出租，這筆透天店面來說，投報率約在3.8~5%，算是一筆不錯的投資。

│天龍國寸土寸金 台北人最愛買老屋

根據內政部不動產資訊平台統計，全台去年Q3購買屋齡30年以上的佔比為34.1%，較前年同期31%增加3.1個百分點，其中又以購買台北市老屋的比例最高，一半以上的民眾買的都是老屋，還比2020年同期增加5.6個百分點。

張旭嵐表示，台北市寸土寸金，新建案每坪開價動輒百萬，對於一般口袋不深的買方，想擁有台北市門牌，不是得買「老屋」就是「小宅」，幾個蛋黃區塊如大安、天母甚至民生社區等地，即便屋齡超過40年的住宅相當常見，但因擁有地段優勢，加上使用坪數大，即便屋況老舊，也能藉由裝潢等「拉皮」方式重獲新生，長遠更有都更危老價值，因此買氣始終歷久不衰。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，銀行放貸會評估建物耐用年限，磚造房屋耐用年限為25年、加強磚造房屋耐用年限為35年、鋼筋混凝土及鋼構則為50年，若非精華地段的老屋，貸款成數恐只有5~6成。張菱育提醒消費者，購買屋齡超過30年的物件，除了原本的裝潢規畫，最好多抓一點預算，入住前先更換水電管線，讓老屋也有新屋的居住品質。