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我的鄰居好可怕 專家授解套法

2022-03-12     591編輯部報導
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【金筱筑/採訪報導】近期台中大樓惡火釀6死6傷慘劇,由於屋主堆積太多雜物,除了使火勢續燃,也導致住戶逃生不易,最終死傷慘重。而生活上最常見的惡鄰居除了亂堆疊雜物之外,製造噪音及濫用公設也備受詬病,專家指出,遇到惡鄰居,首先自然要先向管委會反映,再不行就得找工務局、環保局處理,或是對簿公堂尋求民事解決,若惡劣行為情節重大,更可動用區權會的「惡鄰條款」趕走惡鄰居。

|鄰居噪音太惱人 初步蒐證是關鍵

千金難買好鄰居,民眾歡喜買房,入住後卻想不到鄰居那麼「雷」,而在奇葩鄰居中,噪音糾紛絕對是大宗,例如樓上鄰居小孩經常跑跳吵鬧,或是隔壁住戶喜歡深夜喧嘩唱K,使住戶被吵得不得安寧,到底該如何處理?百億房產教練Renba表示,首先,民眾當然是先自行錄影、錄音蒐證,再來找管委會處理,當鄰居製造噪音時,建議最好使用專業器材,以每隔幾分鐘、分次錄影的方式,拍下場景及當下時間,證據蒐集齊全,才有助於後續處理。

景文物業管理機構董事長郭紀子表示,依《公寓大廈管理條例》第16條規定,住戶如有發生喧囂、震動及其他與此相類行為,管委會應予制止或按規約處理,假如鄰居屢勸不聽,就得報請主管機關處理,並列舉事實「人、時、事、地、物」提出證據,管委會也要檢附違規照片、以及改善通知單、送達證明、住戶基本資料等,主管機關通常會依規查明違規事項,通知住戶限期改善。

倘若還是沒有改善,則建築管理機關可依《公寓大廈管理條例》第47條規定處3千~1.5萬元以下罰鍰,並限期改善,屆期若不改善,可連續開罰。另外,郭紀子也指出,民眾也可向轄區警方提出檢舉,如噪音已達妨害公眾安寧時,通常警察機關在受理案件後,會親至現場判斷,了解聲響是否足以妨害他人生活安寧,若確定真的太吵,警察機關可依《社會秩序維護法》第72條規定,最重可罰6千元罰鍰。

假如噪音行為嚴重使住戶身心靈飽受煎熬,還可向法院提起民事訴訟,依侵權行為請求損害賠償,被害人若可舉證或於訴訟過程中經由鑑定,證明噪音已超越一般人所能容忍,以致妨害居住安寧,且情節重大,即可依《民法》第195條請求損害賠償。Renba表示,像先前就有法院實務判決,法官審理過程中,經委請SGS依主要四大生活情境板衝擊音模擬測試結果,樓上住戶已超出噪音管制標準,最後惡鄰判賠6萬元精神慰撫金。

|惡鄰亂堆雜物 應在區權會訂好罰則

然而,近期不少火警發生的原因在於住戶擅自占用公共空間堆放物品,除了雜物助燃之外,也妨礙到了逃生空間。郭紀子表示,事實上,根據《公寓大廈管理條例》第16條規定,亂堆雜物已經屬於非法行為,面對鄰居擅自在樓梯間堆放雜物的情況,民眾除了拍照存證之外,首先也是通知管委會,請管委會先勸告,若制止無效,則可以請縣市政府主管機關處理,將可依法處4萬~20萬罰鍰,屆期不改善或不履行者,還能連續開罰。

除此之外,若是因為堆放物品造成他人跌倒受傷,甚至影響逃生,還可能背負民事與刑事責任,根據《刑法》第189條規定,阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康者,處3年以下有期徒刑;若致人於死者處7年以下有期徒刑;致重傷者處5年以下有期徒刑。

假如想要徹底締除此類行為,郭紀子指出,住戶可在區分所有權人會議時,在社區規約內詳細約定,針對任意在公共空間推放雜物的住戶制定合理的罰責。

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圖/鄰居如果因為推放物品造成他人跌倒受傷,甚至影響逃生,可能背負民事與刑事責任。示意圖

|住戶濫用公設 要制裁得看管委會態度

有些住戶很愛把方便當隨便,例如將包裹寄放在警衛室,卻遲遲不取貨,造成警衛室雜物堆積過多、拒絕收包裹,Renba表示,由於管理室無法隨便把住戶包裹丟棄,因此一開始大多只能先打對講機給住戶口頭勸告要求改善,如果口頭勸告、貼公告、當面提醒都沒用,可能就得透過管委會訂管理辦法或是區權人會議定規約,制定像是7天沒有拿包裹就會退件,或是多次不取包裹,就拒絕幫忙取件,但最終還是要看管委會的積極程度,如果都不處理,社區自然就只能擺爛。

另外,有些住戶也會蓄意破壞公設,讓寵物隨地便溺、踐踩花草等,郭紀子表示,以管委會角度來說,若住戶違規行為輕微,一樣也是先口頭勸導,限期改善,或是在社區公告欄、主要出入口處加以宣導、說明或警告;對於較為嚴重或屢勸不聽的,就要採取書面制止並限期改善之方式,寄出改善通知單,可採用雙掛號或存證信函,並非常明確訂定再次限改期限。

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圖/對於社區如何共同維護,管委會應訂管理辦法或是區權人會議定規約,規範住戶行為。示意圖

|惡鄰條款殺手鐧 可要求惡鄰強制搬家

不過,面對惡鄰居,社區還有一招王牌殺手鐧絕招,最嚴重甚至可以逼惡鄰搬家。根據《公寓大廈管理條列》第16、22及47條規定, 管委會可透過區分所有權人會議之決議,動用「惡鄰條款」,讓惡鄰居搬出社區。

所謂的「惡鄰條款」,也就是住戶有其他違反法令或「規約」情節重大等情況時,管理負責人或管理委員會可促請改善,若3個月內仍未改善,管理負責人或管委會得召開區分所有權人會議,經所有權人2/3以上出席、3/4以上投票同意,即得依會議之決議,訴請法院強制惡鄰遷離。

不過,Renba坦言,像這種「情節重大」定義頗為嚴苛,包括在社區大樓內放火、吸毒、喧囂、恐嚇鄰居等狀況,且經管委會勸導仍不改善,或是改善後又故態復萌,管委會才能依區權會決議訴請法院強制該住戶遷離,若不是非常嚴重的情形,就無法適用本條文。

TIPS:

要避開惡鄰居,購買之前的基本功課自然不能少,以產品面向來說,最好避開投資型的產品,像主要是套房、1房型設計的建案,由於這類型的住戶是租客,相對不好控管住戶品質;另外,Renba指出,民眾也可以向周邊建案打聽該案購買者,當作參考。或是搜尋建案討論區,在看房時也多注意電梯公告,是否有一堆不要亂丟垃圾、別在陽台抽菸的宣導語句,並注意梯廳是否整潔乾淨,頂樓、地下室也可以觀察有無垃圾,就可知道社區是否有在管理。

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