建商喊封盤不賣 專家踢爆背後真實含意

【金筱筑/採訪報導】不少民眾買預售屋前做功課，常會聽到建商喊「封盤」，將價格先鎖住不賣。專家表示，疫情加上缺工缺料，造成營建成本不斷攀升，經營風險瞬間大增，這時建商就很有可能會「封盤」，但要小心，有些建商也會趁這一波使出「假封盤」的招數，可能會在案場上說建案快封盤了、之後不會再那麼便宜，逼民眾拉高預算，提醒買方若想買到理想好房，切記不要非理性追價，還是要量力而為。

｜營建成本上揚 價格難估

以市場實際操作面來看，立亥國際總經理洪立洲表示，建商封盤可朝兩大方向來看，首先就是現在市況的成本問題，政府近期頻繁打炒房，在一年之內，銀行放貸成數緊縮25%，造成建商營建物料及人力供不應求，造成投報率、生產成本難評估。

但一棟房子少說也要3年，為了避免建案前期房子賣的太便宜、太快，在這期間的成本漲幅跟不上售價，導致建商最後賠錢，因此有不少建商會在新北、桃園，新竹地區等地區祭出預售屋限賣令，每週限售2~4戶，賣到一定數字後就會暫時封盤，甚至直到房子快成屋、營建成本抓穩後才正式開賣，降低預售進場導致房價賣太低現象。

圖/近期不少建商齊喊營建成本高漲，房價難回頭，甚至可能「封盤」。示意圖

｜市場操作趁勢跟漲 墊高房價

而另外一方面則是較偏於市場行銷面操作範疇，洪立洲表示，有時候封盤不會明講封盤，它就是屬於一種銷售控制手段，可能建商在一開始就跟消費者說清楚只賣特定棟數或樓層，其他暫時不賣或間斷性賣；不過民眾還是要注意，有些建商會祭出「假封盤」招數，在建案直接將價格開到當地最高價，將價格定錨。

舉例來說，像土城重劃區房價約50多萬，但就有建商進場一開價格就拉高到60萬，願者上鉤，其實也是種變相的封盤，在該區域剛性需求強烈，供不應求的情況下，民眾硬著頭皮買下去，就可以藉此讓價格順勢繼續往上漲下去。

另外，百億房產教練Renba也表示，有些建案可能根本還沒賣完，卻會對外說已封盤不賣，私下仍舊有在銷售，買家必須找到門路才能購屋，但是否真的有買到優惠價格其實也很難說，絕大部分也都只是變相的銷售話術而已。

｜預售禁轉售即將上路 老方法失靈

而民眾遇到預售屋賣到一半封盤的話，以前不少專家會說如果民眾真的情有獨鍾該建案，就可向建商團購買屋，或是接手仲介、投資客換約轉售的產品等方法以求解套，不過Renba坦言，受《平均地權條例》修正案即將上路影響，上述方法如今都已不常見也不建議了，畢竟此次修法就有嚴格規定，包括禁止預售屋換約轉售，對於炒作哄抬最重可開罰5000萬元罰鍰，即使政策未正式上路，卻已對預售屋及公司購屋買氣產生有感衝擊，只會有越來越少購屋族這樣嘗試。

因此Renba認為，買方若想買到理想好建案，除了基本功課不能少之外，開案時間掌握好也是關鍵，通常建案剛開案時就去看房，能享有較優惠的早鳥價格；案子要收尾時也可以問代銷是否有下一期的消息，提前取得情報。當然，最重要的還得要拿捏好區域可接受行情，切記不要非理性追價，買房量力而為，並在簽約前仔細閱讀合約，確認是否符合內政部定型化契約，避免踩到不必要的地雷。

圖/民眾買房最重要的還得要拿捏好區域可接受行情，切記不要非理性追價。示意圖

TIPS:

雖然依現行法律來看預售屋仍舊可以換約，但目前課稅計算方式已趨嚴，免稅額變相縮水。舉例而言，有民眾去年瘋搶楠梓區總價約800萬的預售屋標的，在付了訂金100萬元取得預售屋承購權以後，再以200萬元價格轉手賣出其承購權給他人，等於是加價100萬元轉賣。

而當時國稅局也以該筆200萬元做為成交價格，並非以建商出售總價為成交價，過去成交價格是以總價認定，因此推定費用可拉高到數十萬元，如今以100萬元認定，假如民眾申報房地合一稅時未提出交易憑證，則免稅額就會按「成交價額」3%計算成本費用並以30萬元為限，成本費用僅剩3萬元，免稅空間縮水約9成。