解密實價登錄! 簡單三招教你突破盲點

2018-11-18     591編輯部報導
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自2012年起,台灣房地產正式進入透明公開的實價登錄年代,「內政部不動產交易實價查詢服務網」更新速度從每個月1次,到現在調整為3次,但數字說的話,不一定是全部真相,看懂實價登錄背後的秘密,才不會白白當冤大頭!

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一、 小心價格有偏差

1.合併車位

查詢過程要特別注意「交易單價」,如果標的物含有車位,對於查詢到的房屋單價,須留心車位價格是否已拆分。例如一戶房屋含1個車位、權狀50坪、總價2500萬元的大樓物件,在進行價格比較時,購屋者應先扣除車位面積與價格,再試算單價。

以車位10坪、250萬元計算,此物件總價應先減掉250萬元,等於2250萬元再除以40坪,得出每坪單價約56萬2500元,比起未分拆前的單價50萬元高出一成以上,如此算法才能反映真正單價。建議購屋者可先搜尋周邊區域停車位標準行情價,再依附近供需狀況修正,其中平面車位、機械車位等價差也要計算。

2.裝潢墊價

不少建案主打低自備方案,建商會將房子含裝潢一同銷售,以便提高貸款金額,方便自備款不足的民眾購屋,若房屋含裝潢一同銷售,房價勢必增加,但實價登錄裡並不會顯示房屋是否含有裝潢,民眾查詢時恐會誤認為實際成交價。

當然同一處社區,不一定每戶都附有裝潢,建議購屋者可先實際比對同棟社區或附近區域類似性質物件,比較出可能的實際行情。

3.社區管理

有很多影響房價的因素,皆無法在實價登錄得知,包括座向、景觀、屋況,以及社區公設、居民素質甚至管委會的運作等,價差少則千元,多則百萬都有,很多購屋者搞不清楚這點,另建商或仲介也可能反過來會利用實價登錄,例如某一戶來創下天價,這樣餘屋便容易高價銷售。

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圖/參考完實價登錄,實際到區域蒐集市場行情也很重要。

二、 格局屋齡搞清楚

1.格局變更

實價登錄因去識別化的設定,購屋者務必再三確認資訊的正確性,例如原本4房格局,因裝潢打通變2房,交易紀錄上會顯示為2房,房間數變少,房價必定跟著打折,建議實際詢問房仲或前屋主,才能掌握房屋現況。

曾有實價登錄顯示某產品為「3房」,但實際上卻是「套房」,室內空間僅6坪,原來多出的房間是「社區地下室儲藏空間」,由於實價登錄會將兩種空間合併計算,導致房屋單價被大幅拉低,影響購屋者出價失準。

2.特殊交易

實價登錄會先剔除高低價前後5%的資料,但購屋者還是要注意「備註欄」是否註記「特殊交易物件」,根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣,或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等十三種情況,價錢有可能因此偏高或偏低,若有註記且價格異常,最好跳過不予參考。

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圖/實價登錄有不少特殊交易,民眾查詢應先排除。

三、 預售屋延遲揭露

不動產實價登錄無論是自售或委託仲介、地政士,都必須在完成所有權移轉30天內申報登記,若發現申報不實,將罰款3至15萬元,且可連續處罰,但對於預售屋卻只規定代銷業者在「銷售結案後30天內完成登錄」,造成多數的預售屋價格都會到交屋時才登錄,長期都有資訊落後的問題,導致實價與市場行情出現不小落差。

例如藝人周杰倫2015年買下台北市大安區豪宅「和平大苑」頂樓戶,直到2017年實價登錄才公開資訊,兩年之間房價變動之大,購屋者難以憑此參考。

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圖/實價登錄網陷阱重重,民眾務必仔細看懂其中涵義。

TIPS

為了解決長久以來的弊病,行政院已通過修正案,實價登錄即將邁向2.0版,未來將有七大改革,包括「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「負責登記者改為買賣當事人」、「揭露詳細門牌並回溯」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等。

個案資訊將由現行30戶為一單位,改揭露到每一個門牌與地號;申報義務人也修改為買賣雙方,防止虛價登記、減少炒作;過去預售屋若由代銷銷售,只需要等契約終止30天內再登錄即可,新制必須在簽訂買賣契約起30日內登錄,杜絕延遲可能,希望2.0版實價登錄能更即時、透明。

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資料來源:591房屋交易網綜合整理
資料編輯:徐微欣

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