買房殺價要成功 先上「591實價登錄」

自2012年起，台灣房地產正式進入透明公開的實價登錄年代，「內政部不動產交易實價查詢服務網」經過許多變革，像是今年7月上路則有登錄責任回歸買賣雙方、改為即時登錄等等，但其實買房大家最重視就是價格，因為關乎到未來殺價的關鍵，「591實價登錄」就統整內政部資料，並且將社區實名化、車位價格拆算及剔除特殊交易，讓每筆成交紀錄更加有參考性。

│價格看的到卻看不懂 背後故事一大堆

查房價最直觀的就是看「交易單價」，但現在內政部實價登錄尚未揭露至門牌，僅以30個門牌為一單位，像是XX路1~30號，但到底30號的區間是包含幾個社區或是房屋無法辨識，等同要民眾自己「猜」看看。

如果標的物含有車位，對於查詢到的房屋單價，須留心車位價格是否已拆分。例如一戶房屋含1個車位、權狀50坪、總價2500萬元的大樓物件，在進行價格比較時，購屋者應先扣除車位面積與價格，再試算單價。

假設以車位10坪、250萬元計算，此物件總價應先減掉250萬元，等於2250萬元再除以40坪，得出每坪單價約56萬2500元，比起未分拆前的單價50萬元高出一成以上，如此算法才能反映真正單價。

但一般民眾對於車位行情價格都不甚了解，因此「591實價登錄」統整該社區周邊曾經有車位成交價格紀錄，估算出合理價格直接將車位價格拆算，且也將社區直接實名化，比對出確切的社區名字，讓查詢更為方便直接。

│買新成屋想參考 這件事別忘了

若是想參考新成屋，除了篩選屋齡外，要小心不少建案主打低自備方案，建商會將房子含裝潢一同銷售，以便提高貸款金額，方便自備款不足的民眾購屋，若房屋含裝潢一同銷售，房價勢必增加，但實價登錄裡並不會顯示房屋是否含有裝潢，民眾查詢時恐會誤認為實際成交價。

當然同一處社區，不一定每戶都附有裝潢，建議購屋者可先實際比對同棟社區或附近區域類似性質物件，比較出可能的實際行情。

最後其實許多影響房價的因素，皆無法在實價登錄得知，包括座向、景觀、屋況，以及社區公設、居民素質甚至管委會的運作等，價差少則千元，多則百萬都有，很多購屋者搞不清楚這點，另建商或仲介也可能反過來會利用實價登錄，例如某一戶來創下天價，這樣餘屋便容易高價銷售。

圖/參考完實價登錄，實際到區域蒐集市場行情也很重要。

│產品狀況百百種 特殊註記看清楚

想要參考實價登錄務必再三確認資訊的正確性，例如原本4房格局，因裝潢打通變2房，交易紀錄上會顯示為2房，房間數變少，房價必定跟著打折，建議實際詢問房仲或前屋主，才能掌握房屋現況。

曾有實價登錄顯示某產品為「3房」，但實際上卻是「套房」，室內空間僅6坪，原來多出的房間是「社區地下室儲藏空間」，由於實價登錄會將兩種空間合併計算，導致房屋單價被大幅拉低，影響購屋者出價失準。

就因為現在內政部實價登錄算是台灣由官方統整的成交價格有一定的可參考性，因次為避免對於市場產生錯誤影響，會先剔除高低價前後5%的資料，但購屋者還是要注意「備註欄」是否註記「特殊交易物件」，根據內政部規範，特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣，或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等13種情況，價錢有可能因此偏高或偏低，若有註記且價格異常，最好跳過不予參考。

但實際操作起來，以上的特殊註記，都要再點開查閱，老實說都不太直觀，若是想要直接看到剃除特殊的成交紀錄，建議民眾可以先上「591實價登錄」查詢，已篩選過不具有參考價值的特殊交易，完整呈現每筆成交狀況。

圖/實價登錄有不少特殊交易，民眾查詢應先排除。

│預售屋延遲揭露 買方難參考

不動產實價登錄無論是自售或委託仲介、地政士，都必須在完成所有權移轉30天內申報登記，若發現申報不實，將罰款3至15萬元，且可連續處罰，但對於預售屋卻只規定代銷業者在「銷售結案後30天內完成登錄」，造成多數的預售屋價格都會到交屋時才登錄，長期都有資訊落後的問題，導致實價與市場行情出現不小落差。

例如藝人周杰倫2015年買下台北市大安區豪宅「和平大苑」頂樓戶，直到2017年實價登錄才公開資訊，兩年之間房價變動之大，購屋者難以憑此參考。

圖/實價登錄網陷阱重重，民眾務必仔細看懂其中涵義。

TIPS:

今年7月上路的新版實價登錄，被戲稱是閹割版的實價登錄改革，只有登錄責任回歸買賣雙方、過戶後30日內須登錄改過戶當下就要登錄等基礎改革，雖在各界的積極「建言」下，行政院長蘇貞昌曾表示，將盡速將新的再改革法案送入立院，但始終只聞樓梯響，買房的人只能自己多做功課。

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