不當冤大頭 地主必看土開四大重點

圖/土地買賣流程繁雜，務必勤做功課。

【陳珈汶/採訪報導】土地眉角多，無論是建商買地蓋房，或是民眾自地自建，最重要都是買到一塊可開發的土地。專家就指出，土地價值高且法規繁複，開發前務必要先掌握使用分區、合法性、產權、價格，以及是否有無套繪證明並能指出建築線等，都是必要評估要件，事前最好功課，才能避免花大錢卻發現土地不能蓋的窘境。

｜開發基本功 哪些土地可以買賣

土地有其用途劃分，並非看喜歡了就能買，尤其是要用來當作建築用地時，更要了解這塊地能不能買、能不能蓋，可以蓋多大、多高，而這些都要遵循土地使用分區的限制處理。目前台灣國土分為三大種類，分別為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)，除了國家公園土地不能買賣，另外兩者則有各自遵循的法規及限制。

都市土地依使用目的劃分為10種土地類別，其中，「住宅區」、「商業區」及「農業區」是可以買來蓋建築物的，各類別的劃分、建蔽率及容積率，都要依循各縣市政府的規定，常聽到有人會買「農建地」，指的是分在「農業區」的「都市計畫農業區建地目土地」。

而非都市土地可分為11種使用分區及19種使用地，其中，「甲種建築用地」、「乙種建築用地」、「丙種建築用地」、「丁種建築用地」可以蓋建築物；而丙建為山坡保育區內的建築用地，需要整地並依相關保育計畫才能蓋房子，丁建則多做為工廠用地，可以合法蓋工廠並申請登記。

｜三重點 決定能否蓋建築物

而要評估一塊土地是否能買，全捷建設經理蔡亞翰表示，土地的使用分區、合法性、產權是否清楚、地主是否真的想賣…等等，買之前都要先調查清楚。另外，能否指出建築線、具備無套繪證明更是必要條件。而不論建商或是民眾，下手前務必查詢以下有關這塊地本身的「履歷」資料：
一、 確認土地使用分區及土地鑑界，買之前先向當地主管機關調閱最新的土地謄本與地籍圖，藉此了解這塊地的使用分區、使用地類別、地目及實際面積等資料，避免買到限建或是禁建的土地。
二、 確認建築線，是買賣土地最重要的關鍵。建築線指的是基地與已依法公布的都市計畫道路間的境界限，或是依法有指定退讓之現有巷道的邊界線，目的是為了確保基地與道路出入口的連結，明確界定公、私領域的界線。而依《建築技術規則》規定，當建地指不出建築線時，就無法申請建照。
三、 取得無套繪證明，若土地曾被利用，主管建築機關會在地籍套繪圖上著色管制，所以必須申請解除套繪，才能自由利用土地。在購買土地前，可準備相關文件送到主管機關查詢套繪。

買賣土地有不少繁瑣細節需要留意，雖然買賣土地以建商為大宗，但也有不少民眾想買地蓋房，蔡亞翰建議民眾尋求經驗豐富且專業的團隊協助處理，以免因為不熟悉這些繁複細節與流程，花大錢買到不能做任何用途的土地。

圖／土地不是看喜歡了就能買，要先了解土地使用分區及相關資料。

｜缺工缺料無解 造價直直漲

除上述要件外，蔡亞翰直言，對建商來說，最重要的還是這塊土地的價值性，價格是否具有競爭力，地段、位置是否符合市場需求，開價是否低於行情，容積率多少、是否有獎勵容積或是容積轉移等能讓利潤增加的條件。尤其央行為杜絕囤地養地，在購地貸款有成數及限期18個月內動工的限制，雖不少建商改以現金買賣土地，但是在資金的配置上就更要步步為營。

另外，缺工、缺料問題嚴重，也堆疊造價成本增加，蔡亞薇表示，在資金配置、土地費用、營建費用等，建商只能更加謹慎評估成本與利潤，才能計算這塊地能創造出多少價值性，而這才是最後決定買賣與否的關鍵。

加上現在造價成本高昂，以雙北、10樓以上集合式大樓的來看，每坪約15~20萬元，若民眾想要買地蓋房，數量上通常為單一一戶，成本可能會更高，若以建坪60坪初估計算，一戶營建費用就至少要1200萬元，且這還不包含買土地的費用。買地成本會因地區不同，但營建成本不會。所以，不管建商或是民眾個人，買地前的財務評估都不能少。

TIPS：

《國土計畫法》預計在114年5月1日全面執行，蔡亞翰表示，對建商未來購地上最大的影響主要是在非都市計畫土地，未來就沒有甲建、乙建等名稱，影響較大的是一些農地，未來若被改編在城鄉發展區，則可能有機會做為建築用地，土地有機會點石成金；不過，也有些農地可能被規劃為優良農地，就不能再做他用。但目前這些施行細則內容尚未底定，確切內容尚待內政部確立後公布。