農地變更可一夕致富? 專家曝難度「地獄級」

圖/農地如能變更成建地，地價將翻漲好幾倍。

【林哲緯/採訪報導】農地除了入手價格相對低，部分同樣具開發價值，加上未來若能透過重劃、徵收或自行申請等方式變更，身價還有可能「醜小鴨變天鵝」翻倍成長。然而專家直言，變更得歷經層層關卡，動輒耗時數年；若想透過重劃或徵收，除了涉及官方政策制定，之後也還有代金回饋、土地分配等攸關地主利益問題，是場比「口袋」也比「手段」的馬拉松大賽，通常是建商或具足夠資源的地主才有辦法長期抗戰。

｜土地能不能變更 坐落在哪裡差很多

依《平均地權條例》、《農業發展條例》等規定，農地廣泛來說可分為都市計畫內(都計)的農業區、保護區及非都市土地(都計外)特定農業、一般農業等類別。而土地坐落哪裡，可是會影響之後變更，承辦過土地變更的建築師就透露，目前在不考慮國土計畫法或都市計畫檢討等情況下，現行目前都計內農地如果符合面積超過5公頃、又有臨接8米道路等條件，才能申請變更，且成功機率也會相對高一些。

反之都計外的農地，由於使用分區限制，近年多半是朝向變更成「特定目的事業用地」成功機會較高，像是從農地變成宗教、長照甚至是遊憩等使用，要成為建地難度相對較高。

｜只要有耐心 荒地也能鍊成黃金?

雖然申請難度的門檻相當高，但有鑑於變更之後的龐大利益，仍讓許多人前仆後繼叩關。地政士點出關鍵，實務上就算土地通過層層考驗，最終還要看主管機關或委員會態度，很多個案即使耗時數年、花費數百萬元找專業代辦來操刀，過程中一旦遭遇制度或人事改弦易轍，投注心血很容易就像「肉包子打狗」，並不是有耐心就能迎來好結果。

以非都市土地如農牧、山坡等用地為例，需要檢附「編定公告前」或「實施建管前」已為合法房屋的證明文件，及符合「實地勘查確實存在的合法建築物」等要件才有辦法申請變更。換句話說，必須在民國63年(1974)區域計畫法，或是民國70年(1981)實施建築管理前的合法房屋及土地才有辦法申請。

舉例來說，王先生在民國60年在某縣市買了一筆山坡地，當時一部分用於務農，一部分則蓋房與家人居住，區域計畫法上路後將該地編訂為「山坡地保育區農牧用地」，原則上想蓋房的難度相當高。現今若想變更，除了建築物必須存在，王先生還要拿出水電、稅捐或謄本等可以證明房子是合法建築/居住的文件，之後才可以將有蓋房子的土地分割，變更為可建築的山坡地保育區「丙種建築用地」。

｜萬一此路不通 還有哪些方式可行

而除了申請變更之外，其實配合都市計劃每3-5年的通盤檢討或重大開發案時，政府常以徵收或重劃等方式來進行，此時如果農地位於計畫範圍，的確有機會變更成功。但要特別注意的是，這類土地僅限於都市計畫內或「即將」劃入都市計畫內的土地，倘若民眾想超前部屬提早卡位，最好得做足功課再出手，否則一旦買錯，可能等到天荒地老都沒有結果。

(一)重劃
一般來說由於政府財力有限，通常都會鼓勵地主朝自行辦理以減輕財政負擔，以現行規定來看，參與地主在扣掉抵費地後，視情況大約能分回4至5成的土地，換句話說，重劃前的1千坪農地，順利的話約能分回4-500坪建地。根據過往經驗，此時就會地主跳出來質疑，認為土地面積縮水一半太多，應該要提高比例才對，卻忽略其價值成長的潛力。

實際舉例來說，在民國71至72年間，一塊位在台北市松山區的「第二期市地重劃」，根據台北市政府所公布的重劃報告書，該區一塊信義區四小段地號29的土地(因行政區規畫)，重劃前公告土地現值每平方公尺平均為1.71萬元，換算下來每坪約5172元。

不過在過了40年後，113年該筆土地每平方公尺已高達146.2萬元，換算下來每坪約44.2萬元，價值暴漲85倍了左右，更別提公告現值距離實際市價仍有一段落差。而上述所說的這塊土地，目前正是信義計畫區的微風南山大樓所在地，對比周邊過往草比人高的荒地與農田，如今化身為大樓林立的都市風貌，堪稱土地變更「面子」與「裡子」雙贏的經典案例。

圖/過往信義計畫區為荒地一片，經重劃發展後成為全台指標區域之一。

(二)徵收
相對重劃可由民間自行發起，徵收雖然同樣有「點石成金」之效，但無論是一般徵收或區段徵收，即便近年補償基準已改為以市價來評定，但因為性質上涉及人民財產權受損，因此開發過程始終是一波三折。

當中最知名的案例莫過於「桃園航空城開發計畫」，其區段徵收面積超過3千公頃，範圍主要以桃園市大園區等地，亦有小部分蘆竹、中壢等地，堪稱是目前全台規模最大的徵收開發案。

以大園區來說，周邊竹圍、海口、沙崙、後厝等地放眼望去，幾乎是成片休耕中的農地，隨著開發如火如荼進行，早已有建商和開發業者搶在禁止移轉前大量補貨，根據媒體報導，上市櫃知名建商一口氣在當地購入萬坪農地、市值逾百億，讓地價從過往每坪不用萬元，一口氣暴漲至8至10萬元，未來成功變更為建地，土地每坪估計將衝破50萬元，價值翻漲不只一倍。

Tips：國土計畫法上路 農地變更已死?

介紹完常見的幾種變更類型，就不得不提到預計在114年5月1日上路的國土計畫法，特別是對非都市土地變更衝擊最大，未來不僅甲建、乙建等將走入歷史，土地使用分區也無法再進行變更，只能透過「申請同意使用」或「取得使用許可」來進行特定用途，等同把農地變更這扇大門關上，未來恐衍生更多爭議，故目前地方政府與中央遲遲未能達成共識，也多半延後舊制申請時間，建議有變更需求的民眾把握時間。