想翻身就靠「它」 專家揭土地投資大熱門

圖/買地投資建議優先考慮有重劃計畫的農地，此種土地未來有機會身價三級跳。

投資土地固然需要一定財力，但因為不像房屋會折舊且又具有財富傳承、抗跌保值等優點，一直都是高資產族熱門的投資目標。對此，專家指出，投資土地較常見的種類有建地、公設地、工業用地或農地等四類。根據他自身經驗，會建議優先考慮有重劃計畫的農地，不僅初期入手成本低，日後身價還有可能三級跳，堪稱CP值超高。但專家也提醒，購買這類農地有可能面臨政策或土地分配比例不均等難題，務必要做好萬全準備才能出手。

｜農地入手門檻低 但算準投報率很重要

若民眾想投資土地，台中嵐田不動產店主管許家偉根據自身經驗，建議應優先考慮有重劃計畫或地點佳的農地，尤其能申請農業使用證明書，將可大幅減少稅金成本，包括贈與稅、遺產稅、土地增值稅、房地合一稅皆可有條件免徵，提高投資報酬率。

除了優先選擇有重劃計畫的農地之外，值得留意的是，土地漲價軌跡通常依循房價先反應，再來則是周邊建地，最後才是周邊農地，因此入手前也可以觀察周邊房價變化，購地區域又以蛋黃區相對優於蛋白區，尤其有機會出現重大建設的地方更加分。

此外，購買時不僅要控制取得成本，也建議先評估確定投資報酬率保底能夠達到8%以上再入手。想提高投報率還得留意額外成本，其中土地買賣時金額較高的成本，包括土地增值稅、房地合一稅、仲介服務費、履約保證費(總價萬分之6)，其餘則是總額較低的雜費。

｜銀彈不夠還想當地主 專家：可買這種土地

至於像是工業用地近年受惠台商回流設廠，帶動土地及廠房交易，價格也隨之水漲船高，同樣也是投資的熱門標的，而公設用地由於建商可以捐給政府換取容積，因此也吸引部分投資人轉售給建商，不過由於建地與工業、公設用地多為加工或自用族群購買，除非資深投資客，否則會因為稅務等其他成本，導致投報率不如預期，較不建議新手規劃投資。

至於民眾該準備多少銀彈才能投資土地，許家偉建議，以台中來說，由於區域落差大，土地交易金額從3千萬至5億都有，低於3千萬較不多見，對一般民眾門檻確實較高。不過他也提到，若真的是財力不足，也不妨考慮購買「非獨立產權之持分標的」農地或其他類型土地。以農地來說，未來可順利與其他共有人拆分獨立配回一塊，但須注意配地有最小面積限制，要留意取得的面積是否足以配地，以免重劃後面臨無法獨立配地的問題。

Tips:

為了避免日後土地交易發生爭議，簽約前應先留意下列重點，包括標的物現況說明，是否有地上物、越界建築、出租情形、周邊嫌惡設施與合理的市場行情，以及建物土地謄本確保產權無設定抵押權、扣押、假處分、查封等瑕疵，同時確認購買的土地並無建物套繪。此外，若為重劃區土地，則需有點交文件與抵減證明，區段徵收中的土地則要有協議價購單。