央行打炒房變數多 Q3建商購地速度放緩

圖/台積電、台灣美光以及日月光半導體等大廠，皆購置廠房擴大在南台灣的產線規模。圖為高雄橋頭。

受到景氣表現及科技業需求帶動，全台商用不動產與土地買氣明顯增溫，第三季大型商用不動產交易金額(單筆3億元以上交易案)達到567億元，季增率達121%，年增率176%；累計前三季交易總金額達1249億元，年增率達33%，成交規模為升息以來的新高；此外，建商也積極獵地，累計前三季成交金額達2004億元，已突破2023年全年交易規模。商仲業者表示，企業自用需求為今年商用不動產主力買方，貢獻超過6成5的交易，整體買氣與國內外景氣連動性強。

｜前三季商用不動產 科技業為最大買方

根據《工商時報》報導，科技業為第三季商用不動產買氣的最大推手，投入總額399億元，占比達7成，本季前5大交易之中，前三筆全由半導體囊括，包括台積電、台灣美光以及日月光半導體等大廠，皆購置廠房擴大在南台灣的產線規模，其中台積電以171億元購入群創南科廠房，成為今年商用不動產最大筆交易。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，這也反應時效性對於半導體產業布局的重要性，因此除了向公部門申購產業用地建廠外，購置符合規格需求的現有廠房也是擴廠策略之一。

整體來看，今年前三季商用不動產交易金額累計達到1249億元，科技業以566億元位居最大買方，第2名與第3名分別為建設業與專業投資機構，投資金額為263億元與99億元。由於都市更新與危老重建不受限貸令與土建融成數限制，也使得建商積極布局主要都會區的整棟老舊商旅、辦公大樓以及舊廠房。不動產類型以廠房交易最熱絡，金額約589億元，占比47%，其次為辦公室與廠辦，分別為278億元與257億元。

然而，保險業在商用不動產市場維持低調，前三季僅投入38億元，受限於投資性不動產最低投報率門檻提高到2.97%，北台灣跟台中都會區的投資機會難以符合要求，多家壽險業者轉投入開發型不動產，參與公辦都更案與公部門土地標售，台灣人壽在9月底斥資137億元標得桃園航空城5.7萬坪產專區土地，預計打造結合體育場館、商場、星級旅館的體育複合園區，也成為繼高雄特貿三公辦都更案、高雄舊市議會公辦都更案後，再次參與大型開發案。

｜打炒房發威 建商購地速度放緩

另外，受惠於住宅市場與預售市場的亮眼表現，建商推案信心大增，推動土地市場買氣在第3季大幅增溫，交易金額突破千億元。其中，建商獵地金額達到706億元，購地動能呈現倍數成長。台中市成為各大建商積極佈局的縣市，單季成交金額為347億元，西屯與南屯區更吸引新美齊、興富發、亞昕與遠雄等建商，購入單筆超過30億元的土地案，也顯示雖然央行對於建商土地融資成數仍嚴格控管，但大型建商在住宅銷售暢旺與看好後市發展的基礎下，積極擴充土地庫存，儲備未來推案機會。

不過，丁玟甄指出，隨著央行宣布第七次選擇性信用管制，近期高雄、桃園與台中市府所舉辦的大型土地標售已少見建商購地身影，顯示隨著資金與住宅買氣緊縮，以及信用管制影響尚不明確的清況下，短期內建商購置土地速度減慢。

雖然央行採取緊縮市場資金與加強信用管制等措施，但第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，企業自用需求為今年商用不動產主力買方，貢獻超過6成5的交易，因此對於市場衝擊有限，整體買氣與國內外景氣連動性較強。而隨著台積電積極擴廠以及建廠計畫逐步推進，上下游產業鏈的帶動效果將陸續發酵，科技業買氣穩定成長，科學園區內以及周邊現有廠房將持續受惠，第4季陸續有不少傳產製造業啟動廠房活化計畫，供需雙升將持續推升工業不動產交易動能。