低首付買房真划算? 一表揭建商如意算盤

【馬加玲/採訪報導】自備款不足也能買房？根據內政部最新統計指出，買房壓力得不吃不喝10.65年，因此市面上常見低首付、低自備，甚至工程零付款的銷售手法，都讓小資族趨之若鶩，然而真的有這麼好康嗎？究竟低門檻方案是圓夢捷徑、還是促銷花招？591也整理相關注意事項，讓購屋小白避免可能風險。

圖/年輕首購族在買房圓夢之餘，也要留意日後是否足以承擔相關風險。(示意圖)

｜低門檻並非撿便宜 只是付款先甜後苦

自備款是買房第一道關卡，過去購屋族通常準備房價的2至3成作為自備款，剩下的8成再向銀行辦理房貸，舉例1千萬元的房子，自備款就至少要2、3百萬，對沒有富爸媽、口袋也不夠深的購屋族來說，低門檻方案的確讓人很心動，只是不需準備充足自備款、看似減輕負擔的付款方式，真的有那麼輕鬆嗎？實務上並不一定，主要是無論選擇哪種方案，都只是將還款壓力延後，也就是「先輕鬆、後繳清」，只在初期階段繳得少，並不代表還款總金額變少，在後面階段欠款都還是得補回來。

一般來說，購屋付款流程主要分四個階段，也就是「付定」、「開工」、「完工」及「交屋」，這裡以銀行貸款8成，自備款2成為例，通常自備款的付款比率為：付定（訂金＋簽約金＝10%）、開工到完工約2至3年（開工款＋工程期款＝9%）、完工到交屋（對保完稅＋交屋款＝1%），合計20%＝2成。

｜低門檻方案有差異 貸款利率還比銀行高

而一般購屋與低門檻購屋的最大區別就在於四階段的付款比率不同，以下就市面常見的3種低門檻方案說明：

低首付：指的是壓低簽約時「付定」的首付金額，但自備款成數扣除首付後的剩餘金額、仍需要在「交屋」前付清。例如建案推出「低首付50萬元」方案，總價1千萬元的房子，2成自備款為200萬元，扣除首付應繳的50萬元後，剩餘款項的150萬元就必須在工程期內分期付款，可選擇每月攤還或依工程期攤還，總之在「交屋」時需繳清總計200萬元的2成自備款。

低自備：通常指自備款1成，剩餘1成用「公司貸」或「信貸」補足。公司貸是建商借錢給買方並提供3至5年的分期貸款，利率通常高於房貸，現階段約在3至5%之間；信貸則依銀行條件有所不同，利息和公司貸差不多、甚至更高，但貸款年限不像房貸可分期20年以上攤還，一般多在5至10年就要還清。

值得注意的是，雖然有可能因公司貸的還款年限拉長而降低每月的攤還金額，但交屋後若需要同時還銀行房貸、公司貸或信貸，就會讓每個月還款的壓力變得相當沉重，導致可能繳不出貸款。此外，若建案主打的是「無息公司貸」，購屋族可留意利息成本是否被變相灌入房價，因此在關注這類型物件時，務必觀察該案房價是否高於周邊其他建案。

工程零付款：指的是「付定」階段（開工前）先付1成、工程期間無須繳款，而剩餘1成必須在使照取得和對保時（完工後、交屋前）還清，付款方式以與各建商簽訂合約內容而定。例如總價1千萬元的房子，付定時先繳1成自備款100萬元，剩餘的1成100萬元就必須在工程完工後、交屋前繳清。

｜買房心態要正確 不強求、不簽陰陽合約

由於低門檻方案主要減輕買方前期的經濟負擔，將還款壓力遞延在未來承擔，如果沒有做好財務規劃，日後就可能因繳不出房貸而遭遇斷頭或法拍，因此相對來說，較適合軍公教等收入穩定、或者有固定加薪的族群；另一方面，建商也會評估客戶財力，並不會貿然提供貸款，其中以口袋較深的置產、投資客機會較大。那麼若想利用這類型的方案買房，又該注意什麼呢？

不越級打怪：不少人都渴望有自己的家，然而買房前最重要的還是自備款的準備不影響生活運作，尤其現階段房價居高不下，顯得2成自備款的難度更高，動輒數百萬的數字對首購族來說、不只壓力山大，還可能為此犧牲生活品質，若家中突有變故或失業，甚至會面臨經濟困境。建議買房前先選定物件類型和房價的區間，再計算需準備的自備款成數與金額，在準備好至少2成自備款後再入場、是較為妥當的做法。

不簽AB約：AB約又稱為陰陽合約，是指真、假2份合約，通常1份是檯面上供檢查用的假合約，作為向銀行超貸、或是幫賣方炒作房價之用；另1份則是真實合約，寫明買賣雙方的真實交易價格和細項。簽AB約或許能和銀行多貸款而降低自備款壓力，但仍屬於違法行為，若查獲不只得面臨罰緩和刑事責任，也會影響信用條件，切莫因小失大。

Tips:

民眾若有買房規劃，一般建議房貸佔比在30%，也就是房貸金額不要超過月薪的30%，例如月薪6萬元，房貸就必須少於1萬8千元，控制在30%範圍內，同時最好留有一定現金備不時之需，如此就能避免財務過於緊繃而導致生活品質受到衝擊。