新案房貸利率回不去 銀行兩大內規上路

圖/銀行面對不動產放款逼近滿水位壓力，對整批性分戶房貸執行兩項新指令。

在當前房貸利率飆高與不動產管制政策的不確定變數下，據了解，有金融圈人士指出，現階段有不少銀行對建商的整批性分戶房貸下達兩大新指令，一是建案完成前半年才可開始對保，二是房貸利率的訂定以實際撥款時的利率為準，如此為確保市場利率屆時若走高，銀行有權可再把房貸利率提高，避免有入不敷出、房貸作多賠多的可能。

｜交屋潮成越線壓力 拉長對保期避免變數

根據《聯合報》報導，有金融圈人士透露，「建案完成半年前開始對保」（即是房貸撥款前半年）是底限，一家銀行高層指出，最理想是交屋前3個月開始對保，也就是等建商取得使用執照並完成設定後，再讓旗下房貸戶與銀行對保，如此較半年前開始對保的變數更低；不過多數銀行以交屋前半年為期限，在銀行這套新內規上路後，就不再有這一年多來常見的一年前就可對保的情況發生。

據了解，銀行之所以警覺這類型房貸的對保時間不能太早，另一個主因就在於近期年關將至的「交屋潮」，這使得銀行在流動性風險管理（LCR）、銀行法第72條之2的不動產放款不能超過存款總量30%的限制壓力下，在撥款時疲於奔命計算是否超限，同時也深感對保時間不能太早，若屆時沒有足夠額度可撥款，尤其是對保後若未撥款、將引發更多客訴與爭議。

｜利率多在2.4%以上 將於撥款階段再調整

至於民眾最為關心、未來這類型房貸的利率水準，銀行主管表示，通常整批性分戶房貸的利率是由建商對該建案的上百、數百件房貸集體向銀行爭取，集體議價的結果，加上買得起新房的房貸戶多有一定財力，都使得整批性分戶房貸利率通常是最好的。

然而大型行庫主管指出，由於各銀行放款水位都相當吃緊，先前卯力搶分戶房貸的時代已過去，銀行現在並無殺價競爭房貸業務的誘因，因此已看不到央行升息後的「地板價」2.185%（央行要求房貸利率不能低於該水準），如最近銀行開始對保的整批性分戶房貸，除非是可申請新青安的貸款戶，否則利率多已直接訂在2.4%以上；如貸款戶非首購、也就是「二房族」，利率還更高，恐怕已接近3%水準，且未來銀行也將在對保時載明，若撥款時的市場利率更高，則還會再上調該分戶房貸的利率。