央行打房不鬆手 房貸壽險、容積移轉都要管

央行打炒房措施持續精進，日前發文再糾正銀行，明令禁止將房貸壽險保費融資設定房產二順位抵押作法，另外，過去常見土建融容積移轉，向銀行進行抵押貸款、也已限縮。金融圈表示，可看出央行做法精進，要透過防堵市場巧立名目、從房貸上擠出新的貸款額度，來降低銀行資金過度傾斜不動產市場。

圖/央行打炒房再出招，明文禁止將險保費融資設定為房產第二順位抵押。

｜措施精進 禁止房貸壽險保費「有擔保融資」

根據《經濟日報》報導，近兩年房市熱潮也推升房貸壽險業績大成長，國銀多認為房貸壽險對家庭保障非常重要。房貸壽險是提供給有房屋貸款的民眾所購買的專屬壽險商品，其投保主要條件是要保險人與被保險人為同一人，且必須是房屋貸款的借款人或共同借款人，主要功能在於保障房屋的所有權，避免因貸款人身故或失能而無法償還房貸，導致房屋被法拍。

過去常見作法是由於保戶已負擔房貸，經常沒有多餘資金繳納保費，因此可一併向銀行申請「保費融資」作為配套，日後與房貸一起償還即可，例如房貸1,000萬，房貸壽險一次繳清保費30萬，總計銀行可核貸1,030萬元，房貸壽險融資部分以房屋為擔保品，設定第二順位抵押。

央行雖暫未加碼選擇性信用管制，但打炒房措施持續精進，近期再發文糾正銀行，明令禁止房貸壽險保費以「有擔保融資」，倘若融資必須承作「無擔」；另外，銀行承作土建融時的容積移轉也不能再設定擔保。國銀主管坦言，央行管制得如此細膩確實前所未見，也顯示央行打炒房不鬆手的態度。

｜維持嚴管 國銀承作土建融持續下滑

國銀承作土建融持續縮減，不動產專業銀行土銀累計至今年第1季底，土建融餘額為4,709億元，較去年底呈微幅下滑。事實上，土銀2024年底土建融餘額4,719億元，較2023年底減少378億元或7.42%、較2022年底減少402億元或7.85%，已連續兩年下滑。

土銀指出，主因央行仍持續實施「健全房地產市場方案」選擇性信用管制措施，另土銀為因應央行不動產貸款總量管制，訂有強化建築業授信風險控管配套措施，加上配合政府政策對於承諾動工而未動工案件施以收成數、加利率等貸放條件促其動工所致。

土建融第二大行一銀，3月底餘額較去年同期成長約7%，主要成長來自都更危老及興建社會住宅放款餘額增加；一銀表示，響應政府都更危老重建政策，以改善居住環境、提升建築安全，也顯示銀行將有限額度優先分配給政策性項目。排第三的合庫至第1季土建融餘額約1,500餘億元，較去年同期持平，臺銀第1季土建融餘額則較去年同期減少。