真假讓利分不清? 專家揭穿建商降價真相

【馬加玲/採訪報導】房市買氣冷，建商出大招？近期市場傳出有部分新案吹起降價風，業者喊出讓利口號，相較傳統送家電、送裝潢等促銷方式，現在更祭出降價手段催買氣，但對於觀望心態仍重的民眾來說，想的還是「等久點價格會更甜」嗎？專家表示，房價和股票一樣、何時是最低點沒人知道，主要仍得看自身需求，且要有等待並非就會有期望結果的認知。

圖/近期房市部分新案傳出降價消息，但由於買方「價格在高點」的預期心理，考量是否等待更甜的價格再進場。(示意圖)

｜降價=先開高再打折 甜甜價可等但不一定有

自去年919央行推行第7波信用管制與銀行限貸，房市買氣持續低迷，不僅案場來客銳減，新案也多有延推情形，不過近期傳出有業者喊出降價，幅度約在市場價打7至8折讓利，就為吸引潛在買盤進場。對此全地產執行長RENBA表示，降價議題常常來自於部分建商為求利潤最大化，開價會高於區域行情，甚至開出區域最高價，當發現賣不動了再來降價，測試市場價格最高的接受度，業界過往也常有類似情形。

對於近期降價新案，RENBA說明，大多也都屬於這種訂高價試水溫的類型，並非原先開價平實再降價，因此當市況冷清、自然得動態調整。而降價消息一出，我們要先判斷是否是開高價個案回歸平凡，RENBA表示，目前觀察未感受到同業持續跟進趨勢，現階段供給量大、賣壓相對較大的區域，以及已推案但賣出戶數不多的案件上，較可能出現這類型的讓利策略。

針對民眾最關心的買房時機，是否可能出現更甜的價格？RENBA表示，買房終究得回歸自身需求，若有立即性的需求、可以現在買，不急的話也能繼續等，不過RENBA也強調，房價就和股票一樣，何時在最低點沒人知道，無論是認為現在是相對低點要進場、抑或想等待看看會否有甜甜價，都端看個人如何評估當前市場與自身需求的平衡，最重要的仍是買房前得對區域行情、地段特色等關鍵資訊有足夠了解。

｜中古屋買賣認知落差大 買氣續冷、讓價壓力增

在中古屋市場方面，中信房屋研展室副理莊思敏表示，現階段沒有資金壓力的屋主大多仍堅持價格，或是轉為出租等待市場回溫；投資客或有其他資產配置需求的屋主，則較願意釋出更有彈性的議價空間，以期縮短銷售周期。在買氣上，由於買方對房價普遍抱持著下修預期、觀望情緒濃厚，因此即使近期詢問度、帶看量較近月略有回升，但因買賣雙方對價格認知仍有一定落差，也讓整體交易量較難出現明顯成長。

至於中古屋是否也可能降價，莊思敏表示，許多中古屋屋主持有時間較長，加上近年房價漲幅可觀，因此市面上多數中古物件仍保有一定的獲利空間。從實務上來看，觀察到現階段即使屋主願意下修價格預期、調整開價，但底價仍多以實價登錄為依據，賠售或低於行情的案例仍屬少數；但若買氣持續萎縮超過半年，市場信心進一步下滑，部分屋主恐將面臨更大的讓價壓力。

｜受大環境變因牽制 剛需有撐、短期難下跌

至於下半年房市走向，RENBA表示，由於國際政經情形尚未明朗，包括川普關稅政策也非易預測的理性因素，但觀察上半年成交量表現，下半年或與2017、2018年狀態相似，即呈現量縮、價格多空交戰格局；而房價因取得成本關係，現階段推案可能是前幾年取得的，若成本價高其實也難有大幅讓價。此外，距離去年919央行第7波房市管制也將屆滿一年，推測央行短期不會有動作，因房市已明顯達到降溫目的。

莊思敏指出，主要目前房市仍受到多重不確定因素影響，包括川普關稅戰的談判進展、銀行房貸資金水位、地緣政治風險以及國際政經局勢等，都可能對市場信心造成干擾、進一步抑制房市表現。依照現階段來看，若短期內未有實質利多訊號釋出，市場買氣恐將持續處於低檔；至於房價方面，預期下半年仍將呈現盤整格局，惟在剛性需求支撐下，短期內應不致出現大幅下跌。

Tips:

房價何時走到最低點沒人知道，消費者若不斷追求最低點，在實務上不只難度高、也充滿未知，無論是否選擇搭上這波房市降價潮進場，最重要的仍是買房前得掌握區域行情、地段特色等核心資訊，畢竟賠錢生意沒人做；建議聚焦賣壓較大的蛋白、蛋殼區，或可能出現有彈性的議價空間，消費者可多看、多比較。