預售屋為何越蓋越久？建築師揭完工迷思

【馬加玲/採訪報導】新穎漂亮且付款相對輕鬆的預售屋，往往受到購屋族青睞，然而近年市場出現預售屋越蓋越久的現象，甚至有建案工期喊到7年、10年之久，建商拉長工期、延遲交屋越來越常見。專家表示，主因缺工缺料、也避免突發事件與逾期罰金，保險起見，建商會將完工期抓得較寬鬆；對消費者來說，若提早交屋，也會面臨資金壓力，建議資金準備期預估在2~4年。

圖/若合約完工期相對較長，也代表變動因素大、可能面臨價跌價漲，民眾應謹慎評估自身狀況。

｜材料上漲、工班不足 採取保守工期策略

預售屋因自備款較低、可分期支付工程款，能緩解資金壓力，相對吸引首購族、換屋族，以及想讓資金靈活運用的置產族；然而據內政部公告今年全國不動產消費糾紛原因，相比去年首位是「房屋漏水」或「終止委售或買賣契約」，今年Q1、Q2排名第一均是「交屋延遲」。

對此，裡外建築事務所負責人唐嘉鴻建築師表示，近年交屋延遲確實成為房地產消費糾紛的常見狀況，件數與占比均有增加趨勢。尤其疫情以來常見缺工、缺料，建材包含鋼材、水泥、預拌混凝土曾有明顯漲幅，更棘手的是工班不足，特別是模板、鋼筋、泥作等技術工種特別難安排，工資自然上漲，也是民眾實際有感工班變貴的原因。

因工地也可能受颱風等惡劣天氣影響，或有意外事件耽誤施工進度，加上若超過合約期限未完工，建商得支付每日千分之三的違約金，因此多數業者為保險起見，採取保守估算工期策略，通常會將完工期計算較寬鬆、工期抓得較長，使合約完工期出現延長現象。

｜建照取得半年內開工 資金準備期2至4年

唐嘉鴻表示，依建築法規定，建照取得後應在6個月內開工，否則會有廢照問題，如不能如期開工，可申請展期一次、期限三個月。一般來說，建築合理的完工期，以實務經驗與地方法定工期基準來看，住宅大樓如小型透天或低樓層華廈，需時約1.5至2.5年；中高樓住宅（10至15樓）多為2至4年；高樓或複合式大型建案，則常見4到6年。

唐嘉鴻說明，一般會以當地工期基準抓一個「法定底線」，再依基地條件如地下深度、擋土難度，以及結構與機電複雜度、都審與特構條件、雨季與鄰損防治等要素來微調，如地上15樓、地下3樓的建物在臺中市的基準大約為：6個月（基數）＋3×5個月（地下）＋15×3個月（地上）＝約66個月＝5.5年。

在實務上有不少建案會壓縮到2至4年內完工，然而一旦遭遇深開挖、模組化程度低或工班吃緊等狀況，工期就容易回到基準附近，需注意各縣市公式不同、須以當地條例為準，因此建商合約裡寫的完工期，通常會比實際預估再長一些，即是為了保留彈性；若順利建造，一般來說2至4年可完工，當中也不乏提早交屋案例，如果民眾得拉長資金準備期，建議工期最好預估在2至4年左右。

｜延遲交屋可獲賠 買預售屋留意三關鍵

若發生交屋延遲，依據內政部預售屋買賣定型化契約，賣方逾約定完工日仍未取得使照，屬遲延給付，每逾1日按買方已繳價款的萬分之五（0.05%）計遲延利息；逾原訂完工日3個月仍未取得使照，買方得解除契約，賣方須退還已繳價款並依約給付違約金；取得使照後6個月內應通知辦理交屋，逾期同樣要付遲延利息。

唐嘉鴻說明，假設購買的是1,000萬元的預售屋，買家已付了150萬元，當建商每晚一天交屋，就得賠償750元；如果晚了3個月交屋，買家更可以直接要求解約、拿回150萬元，此外，建商還要再賠買方一筆違約金。

那麼買方實際上該如何因應，唐嘉鴻指出，第一步可拿合約和建商談，若建商不處理，可找物件所在縣市的消保官申訴，或透過調解委員會處理，當然最後一步就是打官司；不過要提醒的是，如要解約、就需評估入手時的房價，若房價漲了很多，即使解約拿回錢，可能也買不回同樣條件的房子，這是購屋族必須權衡的關鍵。

至於民眾想買預售屋，如何事前避險？唐嘉鴻提醒，重點有三，首先是查證許可，確認建案已領建照、再購買，各縣市均有查詢系統；其次是搜尋建商紀錄，留意過往是否有延遲交屋、爛尾樓或重大爭議事件；最後則是履約擔保，選擇價金信託或不動產開發信託等履保機制，才能確保資金專款專用、流程透明，買方權益有所保障。

Tips:

購買預售屋前，應先留意建照是否已核發，並調查建商過往紀錄，同時選擇具履約擔保的建案，確保資金安全；其次，資金規劃建議準備期抓2至4年，避免因提早交屋造成財務壓力，也需考量若解約時房價上漲，可能買不回同條件物件。若發生交屋延遲，可先與建商協商，如無法解決、再向消保官或法院申訴，保障自身權益。