土方之亂成本飆 中小建商恐面臨倒閉潮

【馬加玲/採訪報導】近年土方非法棄置事件頻傳，高雄「美濃大峽谷」案更成焦點、引發社會關注，內政部為此推動元旦新制，要求清運過程全面追蹤，並強制車輛加裝GPS，然而新制上路後卻出現土方成本大幅飆漲、工程進度卡關等產業衝擊。專家表示，主因此波「突擊式」漲幅超出業界預期，甚至較四、五年前上漲約5倍，尤以台北市與其他縣市成本吸收能力兩極化，或導致中小型建商面臨倒閉危機；而建商與地主重新協商之抗性，更可能造成都更量能大減。

圖/土方新制上路後，卻形成環境保護、土地利用與營建產業鏈之間的拉鋸戰。

｜土方成本突擊式暴漲 縣市吸收能力兩極化

針對土方之亂，品嘉建設、尚禹營造創辦人兼主任技師胡偉良表示，土方根據來源可簡略分為三類，分別為單純從地下開挖的土壤礫石混合物、連續壁產生的皂土，以及拆除舊房子的磚瓦混凝土塊；其中最可以利用的為單純土方，以北市來看，土方體積以立方公尺計算，目前一立方價格約在3000-3500元之間，而皂土處理最為昂貴，一立方約為5000元。目前土方成本相比兩年前增加約3倍，較四、五年前更上漲5倍，由於此波「突擊式」漲幅完全超出業界預期，加上作為中途的暫置場與最後的收容場，多存在壟斷的地方勢力，都使得全台營建業受到極大衝擊。

隨著土方清運價碼暴漲，胡偉良指出，台北市與其他縣市「成本吸收與轉嫁能力」亦出現兩極化，主因北市房市供給量不足，所有建案90%來自於都更及危老，土方成本或可吸收5成，仍有機會轉嫁部分成本給消費者或地主，但受限房價高、買氣低迷與預售去化低影響，在實務上轉嫁房價亦有困難。北市以外縣市則因重劃區多、相對處於供過於求狀態，因此去化壓力大，加上房市管制遏止需求，轉嫁機會隨之減少，建商恐得自行吸收8至9成的增加成本，或導致有中小型建商正面臨利潤被蠶食、甚至倒閉危機。

｜建商地主進入重談判期 都更量能恐「骨折式」大減

至於如何應對此波危機，胡偉良指出，在房市信用管制與土方成本大漲的雙重夾擊下，以北市都更案來看，建商普遍開始採取與地主重新協商分配比例的策略，目前仍未動作的新案，依個案而定，地主分回坪數預計約會減少1至3坪，隨時間反映、改建成本將越來越高，分回亦會越來越少；而已談妥的案子則雙方五五吸收，當前約有近8成地主願意調整。若地主不願共同分擔而協商不成，那麼即使建案已通過政府審議，建商也可能因房價難以調整、恐於虧損而暫緩推案，或者乾脆「放置不執行」，使已核定的都更案流於空談。

胡偉良表示，由於北市供給主要來自都更危老，土地分回比例調整所引發的連鎖反應，或將進一步強化市場保守趨勢，或反映在未來都更案量能減少，導致住宅供應面臨嚴重斷層，加上《銀行法》第72-2條對土地貸款採取保守態度，甚至已很少人買地投資，亦使得土地交易市場趨於停滯。胡偉良指出，以北市來看，近年都更送件數大幅滑落，不僅是腰斬，更是骨折，預期核定數也將大減。

總結來說，地主分回坪數減少，不僅是個別案件的利益分配問題，更因其引發的地主抗性與建商虧損風險，建商推案策略將轉變為更加緊縮，進而使整體市場走向供應萎縮的寒冬。胡偉良強調，目前房市政策為抑制需求、而非增加供給，加上土方之亂導致供給量大減，未來房市結構失衡，或可能引發房價產生報復性反彈；期望政策能提供更合理的融資空間，更重要的應是增加市場供給量，透過供需平衡，自然帶動房價下降。