台積電神話破功 高雄楠梓淪賣壓重災區

圖/根據591新建案統計在線待售戶數，楠梓區待售戶數超過4000戶，賣壓極大。

【陳珈汶/採訪報導】高雄市楠梓區近年受惠科技產業議題成為全台房市焦點，根據實價登錄資料，預售交易量在2024年攀上高峰。然而，隨央行信用管制強襲，2025年成交量崩跌8成，2026年初全區月成交量更僅剩60戶。另外，統計591新建案楠梓區線上待售戶數，數量已突破4800戶，其中高大特區因供給集中慘淪重災區。儘管市場冷冽，但在建造成本僵固與對半導體產業的長期期待下，實登呈現「量縮價漲」的矛盾狀態，顯示買賣雙方正陷入價格共識的劇烈拉鋸。

｜台積電效應餘韻 楠梓房市創空前熱潮

楠梓區房市近年受惠台積電設廠及南部半導體S廊帶議題，從蛋白區一躍成為房市熱區。建商大量推案，房價基期低也讓投資及置產買盤大舉進場，不僅交易熱絡更帶動房價逐年攀升。2024年初，隨新青安政策發酵及台積電增設廠區的消息，市場一度呈現「不怕沒錢買，就怕買不到」的非理性熱度。

根據實價登錄資料，2023年楠梓區預售交易量934筆，成交均單價逼近3字頭。至2024年初受惠台積電擴廠效應，全年大樓預售交易筆數飆升至1719筆、年增高達84%，成交均價來到每坪33.62萬元、年漲幅12.55%。當時部分精華地段建案成交價已站穩4字頭，周來人組數多逾40組，每周更可成交20~30戶，成交動能強勁。

然而，這波榮景在在央行祭出第七波打炒房及限貸令後，房市風向急轉直下，投資買盤逃離市場，自住首購也轉向觀望；即便半導體廠房建設如火如荼，也難以抵擋緊縮政策帶來的資金流動性衝擊。

｜政策衝擊交易慘崩 高大特區淪賣壓重災區

根據實價登錄資料，楠梓區2025年大樓類型產品交易筆數僅剩284筆，對比2024年減幅高達8成，房市轉入急凍期。進入2026年初，市況仍未見起色。根據高雄市代銷公會統計，楠梓區今年1月共有29場成屋和20場預售建案在市場上銷售，其中待售成屋1558戶，預售則是7466戶。然而，統計實價登錄資料，僅有19戶成屋及41戶預售屋，意即今年1月僅售出60戶，動能幾乎停滯。

而統計591新建案線上銷售個案，截至2026年2月，楠梓區線上銷售總戶數有8246戶，其中待售戶數4893戶、待售率高達59%，相較前一年同期（截至2025年2月）待售率年增約51%，而這些待售戶有6成（2981戶）位於高大特區，過去幾年建商在此瘋狂推案，區內供給量占楠梓區過半，即便屬於楠梓區相對精華的地段，但去化速度明顯因政策壓制而極其緩慢。

這些位處高大特區的待售戶數中，預售占了55%、共1640戶，在如此沉重的庫存供給下，預售新案銷況不如預期，即使推出優惠活動也不見熱度，部分新個案在推出1~2個月後，銷售率也少於10%。供給量過度集中，使得高大特區在房市下行循環中首當其衝，成為賣壓最集中、感受最慘烈的區域。

圖/限貸令讓投資客一夕間在市場上消失，供給量集中的高大特區首當其衝受到衝擊。

｜量縮價漲現矛盾 買賣雙方陷入價格拉鋸

楠梓區待售房屋數量暴增，市場情緒已從怕買不到的「恐慌性搶購」，轉變為「恐慌性拋售」。值得注意的是，根據實價登錄資料，2025年楠梓區預售交易量大幅萎縮，但成交均價來到每坪40.33萬元、年增約20%，呈現「量縮價漲」態勢，顯見具備產業及重大建設話題的區域，價格仍具備強大韌性。

另一方面，建商受限於高漲的營造及土地成本，降價意願極低。根據591新建案截至2026年2月的統計數據，楠梓區在線個案議價率僅約8%，顯示建商寧可拉長銷售期也不輕易下修價格。再者，年初上路的「營建剩餘土石方全流向管制」新制，旨在使土方流向透明化。雖有配套措施，但短期內處理成本與行政作業增加，勢必墊高開發成本，進一步支撐房價底部。

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