工班搶不贏科技業 建商坦言房價很難降

圖/建商面對當前房市困境的共同觀察，已從需求轉弱轉向政策與成本雙重夾擊。

房市進入寒冬期已有一段時間，建商面對當前房市困境的共同觀察，已從需求轉弱轉向政策與成本雙重夾擊。隆大董事長陳武聰直言，限貸、囤房稅與豪宅限貸門檻讓市場「動彈不得」，現在一週能賣2、3戶就很開心，呼應政府應適度調整政策；皇普董事長蘇永平則表示，缺工與高營建成本沒有因市況降溫而緩解，工班仍被科技廠與公共工程搶走，房價「實在難降」，公司因此採暫緩開工策略。

｜建商盼鬆綁換屋與豪宅限貸

根據「ETtoday」報導，近期皇普建設及隆大建設皆舉辦股東會，隆大董事長陳武聰表示，政府打炒房他雙手贊成，但效果已經「百分之一千」，政策若已見效，應適度調整。他點名現行豪宅限貸門檻不合理，台北市為7000萬元、新北市6000萬元，其他縣市卻只有4000萬元，在造價持續墊高下，不少產品輕易跨過4000萬元門檻，貸款成數隨即被壓低，已影響正常購屋需求。他主張全台標準應更一致，其他縣市門檻也應提高到5000~6000萬元。

此外，央行雖已將第2戶換屋貸款寬限由1年延長到1年半，貸款成數也從5成拉到6成，但對換屋族仍不夠，至少要7成以上才較正常。以年輕夫妻從2房換到3房為例，這類剛性需求原本就存在，現在卻常因貸款限制卡關。他認為目前不是市場沒有需求，而是買方信心偏弱，連父母輩都勸退年輕人，讓購屋決策延後，下半年市況能否回穩，仍要看政策是否再釋出利多。

｜缺工與高成本未解 傾向邊建邊售

除了買氣受壓，建商也同步面對施工端壓力。皇普董事長蘇永平表示，原本以為房市景氣轉弱後工班會比較好找，結果仍搶不贏科技廠與公共工程，「我們就像小媳婦一樣」，高價發包成為常態，缺工情況依舊嚴峻，營建成本也維持高檔，因此房價很難下修。皇普目前傾向邊建邊售，待成本更明確後再推案，雖然採取暫緩開工策略，但也保留彈性，若房市景氣好轉，不排除在開工前先推預售搶市。

陳武聰則說，自己投入房地產40多年，看過不少「毀滅性的反應」，因此隆大經營一向保守，第七波信用管制後，在買地與推案上更加審慎。對他而言，當前最沉重的不只限貸，還有囤房稅；建商拿到使用執照2年後，稅率提高至4.8%，若成屋去化不順，壓力相當沉重。他直言，房子是賣不掉，不是要囤房，政策若已壓制投機，後續就該重新檢討。

｜建商推案從維持案量與保守之間取平衡

從營運面看，兩家建商去年獲利仍有撐，且從後續推案布局也可看出建商一邊維持案量、一邊保守應對。皇普建設去年主要業績來自總銷93億元的台中「皇普莊園」、26億元的高雄「摩天100」，以及部分中壢「園首之道」餘屋銷售。皇普今年也規劃推出4大案，包括蘆竹MOMA二期、鶯歌國家藝術館、桃園富國段、台中敦和案，且已開工；營收來源將有總銷38億元的蘆竹「皇普LaVie」與47億元的蘆竹「MOMA一期」，土地庫存也有8000多坪。

隆大今年主要銷售「鳳凰天畝III」、「鳳凰Villa」、「鳳凰天畝V」、「鳳凰悅」、「鳳凰萃」及「鳳凰橋科ONE」等6大成屋案，原本合計可供銷售戶數約990戶、總銷約122億元，扣除已售出與入帳部分，截至今年2月底仍有約60億元可供銷售；另有楠梓高昌段、前金後金段、岡山大公段、鳳山埤頂南北基地及前鎮經貿段一期等6大興建中新案，總戶數776戶、總銷149億元，預計自2027年起陸續完工，初步規劃採先建後售，並已得標高雄市苓雅區五權段公辦都更案，基地面積1044坪，預計投資55.67億元、2033年完工。