地上權案遍地開花 「市價75折」背後藏風險

【金筱筑/採訪報導】政府打房打得再用力，然而土地稀缺，購地成本難降，房價跌幅仍有一定限度，近期就有建設公司強打「買房不買地，成家更容易」的地上權案，並於北中南精華地段遍地開花，期望能以相當於一般住宅75折的價格吸引購屋族群的目光。然而，這種地上權雖在資金層面極具吸引力，但其特殊的產權性質，容易導致相對不利的貸款條件以及轉手風險，保值性也有疑慮、設定有一定年限等5大特點務必得好好留意。

｜麗寶北中南地上權案遍地開花

麗寶建設今年在北中南各推出住宅地上權案，希望能以相對一般住宅75折的房價買到黃金地段，在房產市場中殺出一條血路。位於台北市中正區的「首學杭州」，規劃16-21坪1~2房格局；同樣位處中正區的「首御臨沂」則為15~18坪小坪數住家，兩案皆鄰近捷運站，皆是台北市稀缺精華區。

而在新北市土城推出的「福容雙捷A+」，則規劃18~27坪、2房建築，除了擁有板南線及即將通車的三鶯線交通機能之外，更緊鄰以鴻海為首的科技產業鏈群聚頂埔科技園區；另高雄五甲特區推出基地面積2700坪「名軒亞灣城」，規劃坪數27~37坪、2~3房建築，價格約是周邊新案的75折，此外也預計將在台南市中心成功大學旁(原美國學校舊址)推案，全案規劃地上15層、20~38坪產品。

｜產權、貸款、持有成本、轉手性與保值性都很重要

然而，這種地上權房價雖然比一般住宅優惠，但其特殊的產權性質，容易導致相對不利的貸款條件以及轉手風險，保值性也有疑慮，因此民眾在購買之前，應當先搞清楚以下5大要點，其風險可承受之後再來考慮購屋。

1.釐清產權類型：「地上權」與「使用權」的巨大差異

首先，必須明白自己買的建案產權類型為何，很有可能買錯成使用權形式的建案。地上權案與使用權案雖然都不擁有土地，但在房屋產權上有根本上的不同：

地上權（可分割過戶）：

買方擁有「房屋所有權」，會取得建物權狀。未來可以將房屋單獨移轉，也能自己找銀行辦理房屋抵押貸款，產權較有保障。

使用權（不可分割過戶）：

土地與房屋產權都屬於建商，買方買到的只是一紙「長期房屋使用憑證」。因為沒有權狀，無法直接拿房屋向銀行抵押貸款，通常只能透過建商配合的銀行申貸，風險較高。

2. 貸款門檻較高：成數低、利率高、年限短

銀行通常將地上權視為「會隨剩餘年限遞減的擔保品殘值」，因此核貸條件相對嚴苛，在成數、利率及年份方面都有所差異。

貸款成數：

通常僅有 5~ 7 成（一般住宅約 7~ 8 成），這意味著買方需要準備更高比例的自備款。

貸款利率：

普遍會比一般房貸基準加碼 0.3% ~ 0.5% 不等。

還款年限：

大多限制在 20 年以內，極少能申請到 30 年或 40 年房貸，因此每月的還款金額壓力不一定比買一般住宅輕鬆。

3. 持有成本的轉換：免繳地價稅，但須繳交「地租」

地租浮動風險：

雖然不需要繳納地價稅與土地增值稅，但每年必須繳納「地租」給政府或地主。地租通常占公告地價的3.5%~5%，當政府調漲公告地價時，地租也會隨之增加，是一筆長期的隱形成本。

房屋稅仍需繳納：

只要有房屋實體存在，每年5月的房屋稅依然要照常繳納。

4. 轉手性與保值性：房價隨剩餘年限遞減

一般住宅能保值抗跌，主因在於「土地會增值」，但地上權住宅缺乏土地所有權，房屋價值會隨著「使用年限減少」而逐漸折舊，到了持有中後期（例如剩下20年或30年），不僅房價可能下跌，下一手買家能申請到的貸款條件也會更嚴苛，導致轉手難度大幅增加。

5. 確認存續年限與屆滿處理方式

多數地上權住宅的設定年限為50~70年，因此民眾購買中古物件時，務必要確認「剩餘年限」還有多久，當使用年限屆滿時，依規定通常必須「無償拆屋還地」，或是將房屋所有權無條件移轉給政府或地主，無法像一般房產一樣永久傳承。

圖/地上權案通常比同區域一般住宅房價便宜。