購屋模式改變 中正區學區宅不再僅限家庭房

圖/高房價高下，建商透過坪數控制總價帶在市場可接受範圍，讓學區宅的產品更為多元。

【陳珈汶/採訪報導】少子化並未削弱明星學區吸引力，反而讓教育資源更加集中。觀察591新建案中正區在線個案，位於東門國小、幸安國小、中正國中及金華國中等熱門學區周邊的新案，產品規劃已從過去以35至45坪家庭住宅為主，逐漸轉向小坪數與大坪數產品並存的新格局，這也反映家長購屋思維，正從「買一間住9年的家」，轉變為「提前布局教育選擇權」。

｜明星學區效應未退燒 教育資源成家長布局重點

少子化趨勢持續多年，但明星學區的吸引力卻絲毫未減。根據民間統計114年公立國中升學榜單，北市五虎中的中正、金華、龍門及敦化國中等額滿國中錄取建中、北一女人數占比皆超過10%，其中又以中正國中20%居冠，顯示教育資源集中化現象愈趨明顯。

而這股效應，也持續反映在中正區房市上。區內擁有東門國小、中正國中，以及幸安國小、金華國中等熱門學區資源，長年都是家長購屋的重要考量。由於額滿學校多有設籍先後之排序條件，讓不少家長願意提前進場布局。

｜供給從7坪到百坪都有 學區宅不再僅限單一產品

相較過去以一家三口長期居住為前提的購屋模式，近期市場已出現新的變化。盤點591新建案中正區目前在線個案可發現，熱門學區周邊的產品規劃已呈現高度多元化。以擁有雙學區優勢的建案來看，同為東門國小、中正國中學區為的「京典Ａtelier 111」規劃7至15坪產品，「仁愛自在」則規劃42至75坪，「富邦醴仁」更達81至103坪。

另一側的幸安國小、金華國中學區，也同樣出現不同產品定位，「恆美無界」規劃12至34坪，「柏金」規劃16至31坪，「耕玉」則以46至96坪的大坪數換屋宅為主。

值得注意的是，明星學區已不再對應單一住宅型態，而是從雙薪小家庭到高資產換屋客，都在爭奪相同的教育資源。相較之下，過去被視為主流的31至45坪家庭型產品，「一家三口、35坪三房住9年」的傳統購屋模式，正逐漸淡出市場；反觀買小坪數提前設籍布局，讓學區宅的樣貌正在被重新定義。

｜高房價改變購屋思維 學區宅逐漸轉向教育資產

不過，這樣的變化，背後最大推力仍是高房價。根據591實價登錄資料，中正區0至5年新屋平均成交價為每坪145.82萬元，而近年區內預售市場單價持續墊高，尤其熱門學區周邊的新案表現更為明顯，部分個案成交均價已達每坪200萬元。小坪數與大坪數建案的單價皆已逼近或突破200萬大關，購屋族正面臨學區門檻與資產配置的雙重考驗。

若以目前中正區明星學區150~200萬元的成交帶，取每坪180萬元試算，10坪產品總價約1,800萬元、20坪約3,600萬元，30坪則已來到5,400萬元，即便是過去被視為主流的30坪三房產品，也已跨入高總價門檻。在房價高檔盤整之下，市場很難再回到過去由35至45坪家庭住宅主導的時代。

在此情況下，建商若要維持市場接受度，最直接的方式便是透過縮小坪數來控制總價帶，讓產品回到2,000萬元至3,000萬元市場可負擔範圍。因此，市場逐漸出現15坪以下的小宅、16至30坪的小家庭宅，以及50坪以上的高資產換屋宅，而過去30至40坪的家庭型產品則愈來愈少見。

這也意味著，中正區學區宅的價值正從過去「房子附帶學區」，轉向「教育資源決定房子的價值」。對許多家庭而言，購買學區宅已不只是滿足居住需求，而是提前卡位的教育選擇權；而這股從「住9年」走向「提前布局」的轉變，或許也將成為未來台北市核心區學區宅的新常態。