避開黑心管委會 電梯是關鍵?

社區之所以成立管委會，在於維護社區管理與運作，不過近年「住戶怒槓管委會」、「管委會屎缺沒人做！」等社區糾紛頻傳，當民眾選到心儀的房子，卻擔心遇到＂擺爛＂、＂不做事＂的黑心管委會該怎麼辦呢？591房屋交易網建議，可從現場勘屋、聊天過程、上網查詢及社區開會紀錄來判斷優劣，確保社區管委會的品質及其是否正常運作。

一、 看屋看什麼

每個人買房當然想買到「好」屋，居住品質要好，當然社區管理不能差，社區的大小事都得須倚靠管委會的運作，想知道管委會的素質，看房時可先把握「由外到內」的原則，到社區門口時可看外觀是否乾淨、磁磚有否斑駁，進到室內像是大廳、中庭花園、健身房等公共設施，可以趁機觀察公設是否整潔、健身器材等能否正常使用，因為維護這些都是管委會的份內事，可從小地方觀察起。

圖/看屋可遵循「由外到內」原則，來了解社區管委會素質。資料照片

二、問對人很關鍵

看房時要了解管委會的真面目，也要懂得找出「KEYMAN」，不只是可以跟管理員旁敲側擊問問住戶是否曾有糾紛發生，假如有相熟的已住戶同樣也可以打聽一番了解社區氣氛如何。另外，也可以向原屋主賣方詢問社區管委會運作情形，最好也可以在買賣契約中加註上管委會的運作情形一切正常，若反之買方有權解約等字樣，保障買方的權益。

最後還一種人很關鍵，一般有規模新社區管委會都會委託物業公司管理，規劃有輪班保全、總幹事來協助管理社區，看屋時可先確認物業公司為哪一家?除了可找口碑佳的公司，看屋時也可觀察總幹事等物業管理人員穿著打扮，有否整齊乾淨，遇到住戶時態度有否親切，都能從小地方來推敲社區氣氛如何。

圖/一般有規模的社區管委會多半會委託物業公司協助管理社區。資料照片

三、樂當網軍勤做功課

當然除了實地探訪，別忘了也可當鍵盤俠，上網先做功課，像是可以查詢該社區是否有獲選為優良公寓大廈，每年各縣市政府會依據社區維護管理、有否舉辦特色活動等細項去評斷是否為優良社區，若獲選至少算是政府有掛保證，多少有些保障。

假如沒有優良社區但至少不要是出事社區，可以先把社區名稱先在網路上搜尋是是否有任何糾紛產生，假如是有嚴重到法律程序通常都會有所紀錄，或是在論壇上也會有人討論社區評價，都可以當作買房前做功課的一環。

圖/上網做功課與實地探訪都能快速了解社區的狀態。資料照片

四、有否正常運作看這裡

其實大家最關心還是一個管委會能否正常運作，但常聽見部分管委會帳務不清搞得烏煙瘴氣，想了解該社區是否「錢」景堪慮，看屋時可以多留心電梯裡是有張貼管委會公積金的支出流向，除了要清楚透明外且別忘了保留百萬元以上的電梯定期保養維修費，才能因應臨時需求，另外部分社區也會把欠管理費的住戶標註，若是超過2成以上住戶都有欠繳，就得要擔心管委會運作是否會受到影響。

另外電梯裡還有一個東西可看，有某些管委會會在電梯裡張貼管委會區分所有權人紀錄，當天討論的項目跟結果或是下次開會預計時間，根據法規每個社區須至少一年招開一次區分所有權人會議，這些都是觀察管委會是否正常運作的蛛絲馬跡。

TIPS:

假如是買新成屋得要小心，部分地區建案銷售期長餘屋多，可能已登記的住戶未達一半，無法成立管委會，依照規定建商須與管委會點交公設完後，住戶方能使用，因此若想買新成屋，最好先確認管委會是否已成立或是已入住的住戶數量，避免落入沒有公設可使用的窘境。

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