人口連33月負成長 這區小宅成交量超越全台國中小數量

圖/北市中山區位居小宅熱區之冠，憑藉捷運便利、生活機能成熟及小宅供給多元，吸引單身、首購與置產買盤。

根據內政部資料，截至今年9月底，全台人口已連續33個月負成長，隨著少子化、晚婚及不婚趨勢，加上房價居高、購屋負擔沉重，小宅也成為不少購屋族選擇。根據《591實價登錄》統計，2023年至2026年7月七都預售及成屋20坪以下小宅交易量，觀察累計成交量最多的十大熱區，以新北市占4席最多、桃園市3席次之，其中北市中山區以交易近4千件居冠，比全台國中小學校合計3343所還多，新北三重、淡水同樣以逾3千件分居二、三位，雙北合計拿下五席，占據榜單半數。

北市中山區累計交易近4千件最多

觀察十大熱區集中台中以北區域，北市中山區累計3,792件交易居冠，平均單價86.4萬元、平均總價1,153.3萬元，皆為榜上最高；新北市則為小宅交易大本營，共有三重、淡水、板橋及中和四區入榜，為七都最多；其次桃園市占三席、台中市占兩席，顯示小宅市場多以人口密集、交通便利的都會生活圈為主要熱區，尤其雙北核心區憑藉成熟生活機能與通勤優勢支撐交易需求；桃園、台中則兼具相對親民的總價與產業就業人口，吸引首購及小資族群關注。

北市中山區位於都會核心區，不僅捷運路網密集，商業與生活機能成熟，且區內套房、小坪數住宅供給多元，長期吸引單身族、年輕上班族及置產型買盤；即便小宅平均總價突破千萬元，仍能憑藉地段與交通優勢維持一定交易規模，反映在高房價環境下，部分購屋族透過縮小坪數、控制總價門檻，仍有機會進駐市中心。

排名第二的新北三重區，累計成交3,365件，受惠捷運中和新蘆線、機場捷運與鄰近北市的區位優勢，加上近年二重疏洪道重劃區新案供給不少，且相較北市核心區價格仍具一定差距，吸引不少外溢與首購買盤；同樣進榜的新北板橋、中和區，則分別累計2,705件及2,312件，兩區亦具交通便利、生活機能完善及鄰近北市等優勢，也是新北除淡水外，平均單價為6字頭、平均總價皆突破千萬元的小宅熱區，顯示即便房價不低，具備通勤便利性與地段優勢的小宅，仍能吸引自住及置產需求。

淡水區平均總價不到中山區一半

值得注意的是，排名第三的淡水區累計成交3,013件，平均單價僅36.2萬元、平均總價524萬元，等同於不到中山區的一半，為榜上總價負擔相對較輕的雙北小宅熱區。淡水近年受惠淡海新市鎮持續開發，加上淡海輕軌、淡江大橋通車及相對親民的房價，吸引首購與低總價買盤。不過，由於區域距離北市核心較遠，通勤時間與不同生活圈的機能差異，仍是購屋族必須考量的因素。

桃園市則有中壢、桃園及龜山三區入榜，其中中壢以2,934件排名第四，平均單價33.3萬元、平均總價478.8萬元；桃園、龜山區則同以1,566件並列第九，平均單價落在3、4字頭，平均總價介於500萬至700萬元之間。三區受惠交通建設、產業就業人口及雙北外溢需求支撐，區內部分生活圈房價相對雙北親民，使小宅具備低總價優勢，吸引在地首購及年輕族群。

台中兩區上榜 小宅總價優勢仍難擺脫政策影響

至於台中市則由西屯、北區兩區入榜，累計交易分別為2,417件、1,922件，其中西屯區平均單價30.1萬元、平均總價323萬元，北區則為26.1萬元、總價285.9萬元，兩區平均總價皆低於400萬元，惟可能受到套房比例、極小坪數產品或交易樣本結構影響。西屯受惠中科、七期商圈及就業人口支撐，北區位處舊市區核心，生活機能完善，醫療學區皆有支撐，加上相對較低的總價門檻，小宅自住、收租需求並存，亦受首購、單身及小資族群關注。

整體而言，七都小宅交易熱區呈現不同需求取向，雙北地區多以交通、地段及成熟生活機能為主要優勢，桃園、台中則兼具產業就業需求與相對親民的總價。不過，觀察各區歷年交易表現，不少熱區自2024年後成交量明顯下滑，顯示即便小宅具有總價優勢，仍難完全擺脫信用管制與房貸緊縮影響；未來小宅市場能否維持買氣，除了人口及家庭結構變化，仍須觀察區域供給、房價負擔與貸款條件等因素。