房貸核貸成數不足 該怎麼辦?

圖/假如貸款成數不足，買方又拿不出來自備款恐會違約。

房價高買房最難就是籌措自備款，有不少人會想要有較高的貸款成數，如此一來相對存自備款輕鬆，但不怕一萬，只怕萬一，假如核貸結果出爐，貸款成數沒有達到理想成數，此時要怎麼把不足的資金補足?

│銀行承貸 鑑價≠買價

買中古屋的時候，有時候房仲為求成交會口頭約定房貸可承貸8成，買方只需要準備2成自備款就能買房，但當買方傻傻相信，最後承貸結果不如預期，又無法立即補足自備款只好違約，最後除了已繳納款項被沒收，更嚴重的還有可被吃上官司，買房卻搞得一身腥。

到底為什麼房貸核貸成數會不足?其實首先要先釐清一個觀念，銀行並非用買價去核貸，而是房屋的鑑價，通常鑑價會因為房屋的條件有許差異，一般貸款成數不足常會發生在中古屋，因為會因屋齡太舊、地段鄰近加油站、福地等嫌惡設施等問題，鑑價之後會跟買價有所差距。

銀行業者表示，一般來說上述有問題的中古屋鑑價大約會是買價的6~7成，通常銀行承貸是以鑑價的8成，可不是買價8成，一來一往自備款4~5成才能足夠。

│活用申請信貸 補足成數

成數不足這時候只能靠「人助」與「自助」，除了仲介業者配合的核貸銀行，也可以考慮薪轉戶銀行、或平常有在密集往來的銀行，是否可以更高的銀行鑑價或是承貸成數，多問幾家不吃虧。

再者現在低利時代，一般首購型房貸利率多在1.6~1.7%，假如信用良好，不妨可以考慮房貸不足部分，搭配一般的信貸，雖說整體利率會拉高到2%以上，但是只有保持良好的繳款紀錄，未來房貸部份還是可以透過轉貸等方式，獲得更低的利率。

│出外靠朋友 借錢度難關

假如購買新成屋，通常因為建商整批與銀行談房貸，通常核貸買價8成不是問題，但若是申貸人個人信用不良，就會影響銀行最終審核結果，可能只能貸到6~7成房貸，這時候不足的部分等於自備款要多出至少1成，而且通常貸款結果出爐到準備撥款交屋只有5~7天的時間，等同於短時間就得拿出額外資金。

這時候最直接的就是考慮跟親朋好友商量「調頭寸」借錢，趕快補足缺額，但此方法還是有可能有借不到的風險，建議買房還是要留一手，資金準備不要抓的剛剛好，多準備些自備款來應付突發狀況不會錯。

│預防勝於治療 打造完美申貸資格

由此可知，銀行鑑價及承貸成數有落差，主要會是產品及申貸人兩大方向的問題，產品面來說，一般位於都會地區的中古屋，鑑價大概為買價的7~8成，因此建議自備款還是先準備超過3成才會比較保險，不要輕易相信房仲話術。

另外，申貸人的條件很重要，除了要有穩定的收入證明外，最好提前至少1年時間頻繁的與銀行保持 往來，像是申辦某銀行的信用卡證明每月繳款正常、或是購買基金、外幣等小額投資，增加對銀行的貢獻度，也是比較可能會有8成以上核貸成數。

TIPS:

與銀行打交道，主控權總不在自己手上，為求自保，律師建議，買方還是小心為上，不管是購買預售、新成屋還是中古屋，最好在合約上加註「若貸款成數未達8成，此契約無效，賣方不得要求賠償」等字眼，才不會到最後還得要為籌措貸款不足的金額忙昏了頭。