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租屋處被法拍?想住好住滿看簽約時間

2019-07-06     591編輯部報導
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Over my dead body! 租屋處突然被法拍我該怎麼辦? 591提醒,房客去或留可依據租約起始時間和內容來判斷,假如租約起始時間點在查封前,且為定期租約,在租約到期前基於「買賣不破租賃」的原則,房客有權利繼續住到約期結束;但若是不定期租約及未經法院公證的長期租約就不適用,房客就必須搬離。
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│租屋處被查封先確認租約時間

租屋處變法拍屋,別慌先翻翻租約。原則上,若租約起始時間在查封後,是不被「買賣不破租賃」保護的,新屋主(拍定人)可解除租賃關係;但若租約起始時間是在查封前,而且是5年以下定期租約,或經法院公證的長期租約,這時就適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則,房客權利並不受影響,反之,如果是不定期租約及未經法院公證的長期租約,新屋主是可將房客趕走。

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但也不是所有租約起始時間在查封前的狀況,房客都可以住好住滿,今天如果房子出租前就已設有抵押權,抵押債權人在第1次拍賣流標後,通常會主張房屋因帶有「租約不點交」,造成拍賣流標,依據《強制執行法》第98條第2項但書,「若租約發生於設定抵押權後,並對抵押權有影響,可聲請執行法院除去後再拍賣」,房客將會因無任何有效契約保障,而必須搬離租屋處

│房東易主房客應與新屋主重簽約

如果房客受租約保障,可以留下來繼續住,房客最好要主動跟前後屋主連絡,確認退租後押金須向何人取回,且不同屋主租約若能重新簽約會有較有保障;假如被要求搬離租屋處,房客也可向原房東要求押金返還,及協調補貼搬家費等額外費用,讓傷害減到最低。
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TIPS

在簽約前,可先請房東出示建物登記謄本,注意在謄本中的「所有權利部」確定該不動產是否有查封或其他限制登記,如有抵押權設定,也可從謄本中的「他項權利部」得知。如果房東不願意提供,也可以主動向地政機關調閱第二類建物登記謄本,避免租到已被查封的房子,另外,房客也可透過司法院網站中的「法拍屋公告系統」查詢目前房屋是否正在進行法拍程序。

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